房地产行业处于周期性调整阶段，房企处在调整阵痛期。
从已颁布2023年业绩的上市房地产企业来看，行业全体营业支出略有回升，但利润规模延续负增长，且延续两年体现为净盈余。市场仍在出清环节中，企业利润规模和盈利水平继续承压。
房企短期偿债压力依然较大，2023年末样本房企的现金持有量同比下滑15%，继续三年下滑；总有息负债同比下滑4.23%至55431亿元，这是总有息债规模初次产生同比降低。
在盈利水平承压、偿债压力较大的状况下，叠加行业信念处在低位、市场需求和购置力无余，房企开售碰壁，近九成典型房企的存货结构好转，现房库存规模继续参与。
本文从房企盈利才干、偿债才干和存货治理三个方面深度讨论以后房地产企业现状和开展趋向。
1、净利润、归母净利润延续盈余，利润继续承压
随着行业老本回升，进一步紧缩企业利润，减收减利现象广泛存在。
从已披露2023年年报的企业数据来看， 2023年行业典型上市房企全体成功营业支出44578亿元、营业老本38743亿元 ，较去年区分同比优化2.6%、5.8%，营业老本的增速高于营业支出。
2023年行业典型上市房企全体成功毛利润规模5436亿元，企业毛利润增速的中位数为-23%。 净利润算计体现为净盈余1097亿元 、归母净利润盈余1458亿元，企业净利润和归母净利润增速的中位数区分为-36.0%和-33.9%。
行业利润增速从2018年产生下行趋向，2021年产生负增长，2022年规模房企全体的净利润初次产生净盈余， 2023年房企净利润已延续两年净盈余。
2、过半数房企毛利率、净利率、归母净利率同降
2023年内行业典型上市房企中成功营收同比增长的企业占到近五成。
但受结算结构影响以及结算名目利润率的始终走低，毛利润、净利润的体现并不尽善尽美。
2023年内行业典型上市房企中还有 六成企业净利润产生盈余 ，净利润盈余房企数量较去年同期进一步参与。好的信息是，净利大额盈余房企数量、累计净利润盈余规模在收窄。
依据CRIC统计状况来看， 2023年行业典型上市房企中有9家房企净利润盈余额超越100亿 、净利润盈余累计超1500亿元，较去年同期12家净利润盈余超100亿、年内净利润盈余累计超2000亿元的状况有所好转。
2023年行业全体盈利才干下行压力继续，企业利润率目的普降态势进一步加剧。55%的房企的毛利率、净利率、归母净利率均同比降低。但也有房企毛利率仍坚持高位，稳固性较强，比如华润置地、中海地产、仁恒置地、龙湖个人等
3、存货减值损失是盈利一大杀手
存货减值计提处于高位，是房企净利润大额盈余的主因。
2023年，65家典型上市房企存货减值损失总计到达1370.3亿元， 较2022年缩小8.2%，全体计提规模有所放缓。计提缩小的企业占比超越四成，华裔城A、金科股份、荣盛开展等局部企业在教训2022年大额计提之后，2023年存货减值损失大幅缩减，而绿地控股计提损失到达127.3亿元，间接造成净利润盈余111.2亿元。
另外，2023年，65家典型上市房企全体销管费用达2548.3亿元，同比降低10.4%， 八成房企销管费率走高， 面对市场下行调整，降本减费成为行业共识，各大企业增强运营管控，向治理要效益。
1、现金持有量同比降低15%，总有息债规模初次产生同比降低
行业面资金压力依然弛缓。
2023年末， 重点65家房企的现金持有量为14857亿元 ，同比降幅较2022年有所收窄，但仍继续降低了15%。
从历年来看，现金持有量增速逐年下滑，由2018年的33%的增速逐渐降低到2019、2020年的12%及19%。2021年现金持有量历年终次产生了负增长，同比下滑了13%；2022年，现金持有量减速下滑24%。 2023年已是房企现金持有量第三年下滑。
2023年重点样本房企的总有息债规模为55431亿元，历年终次产生同比降低， 降幅为4.23%。其中，短期有息负债规模略降低0.69%。其中，民营房企总有息负债同比降低了7.24%。
一方面 是由于自三条红线的监管要求提出之后，房企的总有息负债增长遭到了限度，同时大局部企业也减速了去杠杆进程。 另一方面 则是由于行业暴雷状况频发，受资本市场信念无余，大少数房企的再融资状况不容失望；叠加偿债潮的来到，从而全体行业的总有息负债规模产生了同比降低。
2、净负债率继续优化，民营房企财务结构仍在好转
2023年底65家重点房企的加权平均净负债率（永续债作为权力）为91.16%，同比提高了4.38个百分点。剔除掉建业、奥园、花招年和天誉这4家2023年底总权力为负的房企之后， 残余61家房企的加权平均净负债率就同比提高了3.5个百分点至86.13%。
在总有息负债和总权力变化相对较小的状况下， 净负债率的提高关键是由于房企的持有现金缩小了14.92%， 融资难再加上开售下行造成的回款缩小造成房企的持有现金大幅缩水，未来仍有或者有更多房企产生流动性危机。
3、融资才干继续分化，金融允许政策成果待观察
2023年底， 65家重点房企全体融资老本微升至6.2% ，其中超越57%房企的融资老本同比有所抬升，融资才干分化清楚。
以后政策主线方向是稳预期、防危险。
尤其是房地产融资协调机制，其政策定位是落实中央提出的一视同仁满足不同一切制房企正当融资需求的关键动作，以破解房企融资困境。局部出险房企也有所获益，如碧桂园、融创、金科、绿地、中梁等陆续披露旗下名目被归入白名单状况。
从实践落地角度来讲，进入白名单并不同等于失掉银行存款 。倘若市场信念照旧无余，基本面下行趋向不改，少数房企难以失掉相应的资金允许，须要做好常年过冬预备。
存货作为房企资产的关键组成，存货价值以及形态可以直观地反映房企的未来开发资源、开发节拍、以及现房规模等状况。
2023年， 65家典型上市公司存货账面价值总计达9.9万亿元，较2022年末降低10.8% ，延续两年负增长，且同比降幅进一步拉大。其中，开发中存货为7.6万亿元，同比降低16.6%；已完工存货为2.2万亿元，同比参与16.9%。
详细从企业来看，企业存货总量出现普降态势， 65家典型上市企业中，存货总量同比缩小的企业占比超越八成。 瑞安房地产降幅最大，在轻资产运营转型下，存货总量降至30.3亿元，同比降幅到达52%。
存货作为房企关键的流动性资产，占总资产比重的动摇状况反映的是企业对开展速度与开展安保性的掂量。 但市场下行，存货的变现才干间接相关到企业的生活与开展，存货资产占比过高会不只会因囤积形成资金占用，参与流动性压力，同时也面临减值压力，对企业也是一大应战。
2023年，65家典型上市企业的存货总量占总资产比重为50% ，较2022年末降低1.6个百分点。楼市继续疲软，倒逼更多企业缩小投资、减速去化，存货规模和占比都在收缩，轻装上阵越来越成为行业共识。
存货作为房企的一项关键流动资产， 是允许企业继续运营开展的地基，同时也面临了去化、结转、减值等诸多不确定性，或加剧运营危险和压力。
2022年以来，房企存货继续下行。 2023年典型房企存货总量同比降10.8%，普降态势清楚。 同时，存货占总资产比重也有所收缩，由2022年51.6%降至50%，局部占比拟高的企业需放慢优化结构，缩小存货积压。
同时可以发现， 截至2023末典型房企的加权平均存货周转率为0.37次/年，同比回升0.07次/年 。在保交付、降负债的迫切需求下，房企放慢了周转速度；同时局部企业存货减值损失计提参与计入至营业老本，加上近几年高老本名目的开售及结转，使得房企存货周转率同比回升。
值得留意的是， 2023年已完工存货占比超20%，升至近年来高位。 现房库存逐渐成为挤占企业流动性的关键起因，市场信念无余、购房者张望心情占下风的背景下，已完工存货占比自2021年加快攀升至2023年的21.8%，如何加快变现已完工存货已成为少数企业绕不开的困境。
目前，市场仍在底部盘整，行业盈利才干继续承压。面对多重负面起因叠加影响，企业还需踊跃调整，增强把关投资、治理、产品等环节，经过结构性调整拓展利润空间。
在去库存的背景下，房企要尤为注重存货结构的优化，促成存货如期去化，保障企业稳固运营。一方面，注重增量投资品质，聚焦确定性高的区域投资，尽或者保障去化的成功，防止构成低效投资，造成存货积压。另一方面，做好存货清点和排布，把控存货品质，精准产品定位，制订不同的营销战略，启动推盘，促出来化。
少数融资面未失掉实质改善的房企仍须要做好常年过冬预备。
首先，形式转型，房企需降低对对金融机构的依赖水平，踊跃经过开售回款归还债务，同时始终调整企业的融资结构，降低融资老本。其次，完善治理水平及决策机制，尤其对危险的把控以及老本的测算，要将决策机制打形成企业关键的危险防护线。最后，打造产品力护城河，经过技术提高，增强住房的树立品质，经过数字化营建、工业化建造等，提高企业产品力。
本文来自微信群众号丁祖昱评楼市（ID:dzypls），作者：克而瑞钻研中心，36氪经授权颁布。
房地产去库存和楼市去库存相同，即，将房地产中的剩余房产进行销售降低房地产的库存状态。 在十几年前由于房地产经济不断发展，我国居民对房地产经济发展十分看好，不断投资使得我国房地产数量大量增加。 还有就是由于我国近十几年来，人口增长，人们对于房子的需求逐渐增加，出现了供不应求的状态导致市场中房地产商大量投资，房地产数量不断提升。 但是我国的房地产价格由于炒作价格也上升，导致了需求变多但是人们买不起房，所以出现了大量的库存，房地产商不愿赔本卖房，人们也买不起房所以出现了矛盾。 因此去库存成为了解决矛盾的一种方法。 扩展资料解决方法：路径一是通过新农民工市民化消化。 政府将通过户籍改革加快农民工市民化进程,释放这部分新市民此前被人为抑制的需求,着力消化房地产库存。 政府还将通过财政补贴支持购买力较低的农民进城买房。 路径二是通过房地产企业购并消化。 本次中央从房地产行业供给的角度进行调控, 鼓励房企降低房价和兼并重组,房地产行业集中度将加大,房地产企业营销策略将转变。 参考资料来源：网络百科-房地产去库存
房产去库存任务指国家对楼市积累的库存做出相关的应对措施。 去房产库存可能会导致一些楼盘降价，但这也是相对一些二三线，或者三四线城市而言的。 就一线城市来说，个别较偏点的地方可能会降一点，开发商可能会放些折扣，也算是降了；一些地理位置优越，好卖的楼盘则可能不会降。 二、三线以上可能多数楼盘会采取降价措施。
房地产企业战略属于企业经营管理决策，是房地产企业决策层在面对行业发展及市场竞争条件下，从组织内部出发，结合自身的优势资源而制定出的、具有可持续性发展的方向性、长远性、全局性的纲要。 房地产企业同样适应于一般企业经典的战略选择方案：成本领先战略、差异化战略与专一战略。 企业要选择什么样的战略，取决于企业自身的现有项目属性、土地储备、经营特点以及现有的其他人力、社会、政府等资源优势。 也就是说企业采用什么样的战略，不是完全以企业决策层意志所决定的，很大程度上是由企业现有情况决定。 战略选择是企业对自身资源的一次检查与评估，通过自我检查，发现自己自身的资源优势，并通过战略执行对优势资源进行放大，从而在市场上形成企业具有可持续存在的市场竞争力。 成本领先战略采用这一战略的企业以成为行业内的低成本生产者为企业战略目标，它通常在市场上出售一种标准化、朴实无华的产品，企业通过成本控制来提高市场价格竞争力、获得更多的行业平均利润、获得更大的市场份额、增加企业市场抗击打能力、掌握市场进攻主动权等等方面。 这个战略的选择并非一般企业所能采用的，因为在房地产企业成本中土地购置成本、资金利用成本、工程建造成本、市场营销成本、标准化作业等，这些成本受到企业规模、企业运营体制的限制。 所有企业在经营中都把降低经营成本作为一项重要的工作内容，但最终能在市场上形成以成本为企业战略优势的企业少之有少。 成本领先战略在其他行业最为经典的成功案例是格兰仕、国美在家电、商品流通行业的表现。 房地产企业一般所理解的成本大多专一为购地成本与建造成本，其实这里面还有包括重要的资金利用成本与时间成本。 西安很多具有成本优势资源的开发企业如高新开发区及几个较早发展的几个开发企业，忽视对成本领先战略的研究，他们在经营中多将成本战略优势降低到一个执行战术，导致企业时间成本增加、进而增加了财务成本，使企业及项目赚钱不赚利、并失去了继续壮大的机会，企业核心竞争力更无从谈起。 差异化战略采用这一战略的企业，以塑造产品品牌中某种特有个性内涵为企业战略目标。 企业通过名牌形象，保持技术、性能特点、顾客服务、商业网络等面具有的独特性，来吸引目标消费者。 从客户需求特点看，此类产品更多的是满足购买者的心理需求。 差异化战略企业通过增加品牌独有的高附加值，来提高产品的市场价格竞争力、获得更多的行业平均利润、增加企业市场风险抵御能力。 差异化战略相对成本战略来讲是一种防守型战略，其主要被一些走个性项目的开发企业所采用，如西安房地产市场上的豪胜、中大、摩登BOBO等品牌。 此战略需要企业经营主要围绕着增加产品附加值、提高品牌美誉度及品牌独有个性开展。 企业所开发产品在市场上，主要满足客户对产品非居住功能的需求，此类购买客户对产品价格敏感度低，购买者更多的是希望此产品在市场上的具有一定个性化的的消费代表性。 差异化战略对于中型规模的实力企业很适合，对于走大盘路线的企业具有一定的排斥性。 因为差异化产品所面对的市场消费群体，在需求上的内在个性化具有不可见不可控不可量化的非功能上的特点，所以此战略对采用企业的市场营销能力、品牌塑造能力要求很高，而且个性化高附加值的房产产品在市场上消费总数量有限，项目规模本身也不能过大。 西安多数开发企业具有走差异化战略条件，但因为对战略内涵的模糊，多将差异化战略等同与定位战术，从而导致了企业在项目连续开发中品牌的价值逐步贬值与个性消失，西安市场上这个最典型的例子就是紫薇企业及其紫薇品牌了。 差异化战略与提高市场份额的目标不可兼顾，企业在实施差异化战略的活动中总是伴随着很高的成本代价，有时即使市场上所有的顾客都了解企业的独特优点，但所开发产品也并不是所有顾客都将愿意或有能力支付公司要求的高价格。 专一战略采用这种战略的企业，将在很小的消费市场范围内与其他企业进行市场竞争。 开发企业以主攻某个特殊的顾客群、某产品线（住宅、商业、写字楼、公寓、厂房、酒店等等）的一个细分区段或某一地区市场（地理空间）。 成本领先与差异化战略都是要在全产业范围内实现其目标，而专一化战略的前提思想是企业开发项目时能够以较高的效率、更好的效果为某一狭窄的消费对象服务，从而超过在较广阔范围内竞争的对手。 企业或者通过满足特殊对象的需要而实现了差异化，或者在为这一对象服务时实现了低成本，或者二者兼得。 这样的公司可以使其赢利的潜力超过产业的平均水平。 在西安房地产市场上很多企业，都利用做在某个较小地理范围区域内的土地储备有意或无意的采用此战略下的专业化营销服务，但多没有上升到战略高度进行。
