本文详细分析了当天股市的动态。三大指数开盘涨跌不一，其中沪指低开0.01%，深成指高开0.1%，创业板指高开0.41%。新能源赛道表现强劲，锂电池板块活跃，多家公司涨停或涨幅较大。工信部发布征求意见稿，提出规范锂电池行业管理办法，重点引导企业注重技术创新和产品质量。地产股表现活跃，部分公司涨停，与杭州取消住房限购政策有关。低空经济概念股调整，而细胞免疫概念股持续活跃，一些公司涨停或涨幅较大。有色板块、工程机械板块、军工股等行业也有不同程度的涨幅。华西证券预测半导体设备国产化率仍有提升空间。券商股表现强劲，中字头个股表现突出。午间休盘时，三大指数集体上涨。地产股、传媒板块、存储芯片概念股、航运板块等继续表现强劲。北向资金净买入80.14亿元。
2021年已经进入岁尾。对于房地产市场而言，“房企变局”“密集调控”“政策底显现”等是这一年的关键词。
这一年，房企“三条红线”和“集中供地”等政策在2021年年初正式实行，房地产行业也迎来了重大的变化——过去行业的高杠杆、高周转、高回报的模式已经不在。
这一年，伴随着全国调控政策的密集出台，房地产行业销售也呈现“前高后低”的态势。据中原地产研究中心统计，11月全国房地产调控政策次数继续高位，单月高达56次房地产调控，年内累计房地产调控次数高达586次。
展望未来，多位业内人士在接受证券时报记者采访时表示，“稳定”是明年楼市的主基调，年末各种调控政策的指向就是稳定楼市，这也代表了政策见底。另一方面，政策有望将围绕“三稳”任务，因城施策、供需两端发力；同时，适度加快长租房市场发展，推进保障房建设。
政策底显现
2021年年初，涉及房企融资、拿地的政策接连出台，其中包括备受市场关注的“三条红线”监管新政。
实际上，早在去年8月20日，住建部、人民银行等就明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则将在当年9月1日进行试点，也就是业内称之为的房企融资“三道红线”政策，该政策从今年初开始正式实行。
三条红线政策实施以来，房企普遍加速了降低有息负债的进程，尤其是龙头房企。
据海通证券统计，2021年上半年，部分龙头房企杠杆率有所下降。截至2021年上半年底，除绿地控股、首开股份、华发股份、金融街、光明地产、鲁商臵业以外，其统计的部分龙头A股上市公司三道红线（剔除预收账款的资产负债率小于70%；净负债率小于100%；现金短债比大于1）全部达标。
进入2月，一份自然资源部发布的住宅用地分类调控文件流出，文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”：集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；集中组织出让活动。其中，重点城市包括4个一线城市，18个二线城市。
集中供地政策改变了房企的拿地节奏，也被业内视为2021年房地产最大市场变化之一。
“2021年，土地市场在上半年高位运行后，下半年整体土地市场开始出现了明显的下调迹象，随着房地产市场成交降温，房企资金链压力越来越大，拿地房企积极性越来越低。”中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示，集中供地改变了房企原有的开发节奏。随着房地产市场的变化而冷热不均，2022年集中供地政策有望继续调整。
中原地产研究中心数据也显示，截止11月，2021年年内全国热点的100个城市卖地金额为405万亿，同比2020年同期出现了下调，下调幅度为74%，从土地市场数据看，热度持续降低已经成为了趋势，特别是2021年下半年来，土地市场持续低迷。
此后，各类限价、限售、限购等政策密集出台，地产行业调控加码信号不断被释放。根据中原地产研究中心统计，2021年1~8月累计房地产调控次数超过400次，刷新了历史纪录。
值得注意的是，9月以来，房地产政策开始逐渐转暖成为业内共识。
9月底，央行在第三季度例会上提出要维护房地产市场的健康发展，10月，哈尔滨等部分城市出台了相关政策，稳定房地产市场。12月，高层会议提出要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，并首次提出要促进房地产业的“良性循环”。
在张大伟看来，楼市防止下调过快有望成为未来的政策趋势，“稳定”是明年楼市最确定的关键词。“近两年来，楼市调控越发严格。一边是对热点城市的新房、二手房的限价令，另一边是全国多个城市新房的限跌令，房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌也同样不是稳定，也会波及金融系统。年末各种调控开始稳定楼市，全国超过20个城市开购房补贴，都代表了政策的见底。”
光大银行金融市场部宏观分析师周茂华也对记者表示，房地产调控稳字当头，各地因城施策，落实“三稳”任务。“不能让房价非理性上涨，房企无序加杠杆，同时，也不能让房地产过冷，房地产市场过热与过冷都是有害的。”展望未来，政策仍将围绕“三稳”任务，因城施策、供需两端发力，根据区域具体房地产市场供需情况，对调控政策一定预调微调；同时，适度加快长租房市场发展，推进保障房建设。
“预计在‘房住不炒’的大基调下，短期信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大，地方将响应中央要求因城施策，对地产相关链条不顺畅的问题采取针对性举措，加快落地扶持类政策，除加大购房补贴外，降低贷款利率、减免部分交易税额等政策亦存微调预期。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静告诉记者。
风险事件有望减少
在今年房企融资环境持续趋紧的大背景下，不少知名民营房企在下半年出现债务违约现象或苗头。
2021年7月，蓝光发展发布部分债务未能如期偿还的公告；8月，阳光100也表示未能支付到期的可转换债券。9月，恒大集团理财停止兑付的消息传出，这一事件引发了恒大自身的流动性危机，也在一定程度上预示了后续其他房企可能出现债务风险。
10月以来，包括花样年、当代置业、新力控股等出现美元债务兑付困难的情况，这也导致地产美元债大幅下跌。
中原地产研究中心统计，进入10月以来，已先后有绿地控股、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。其中，2021年到期的债券受到的冲击最大，其次是2022年到期债券，2023、2024、2025年到期债券跌幅较为平缓。
“背后核心原因还是房地产调控，特别是三条红线抑制了房企融资渠道，而销售收紧又导致企业回款困难，开发贷、按揭贷款双收紧，使得房企还债能力锐减。”张大伟告诉记者。
值得注意的是，不少房企也在通过瘦身、融资等方式积极自救，房企风险事件有望减少成为业内共识。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示，随着行业对流动性风险的重视，部分处在危险边缘的房企开始积极采取措施，通过变卖资产、股东借款、增发配股等方式补充资金，对缓解短期债务压力起到了积极作用。“当前融资相关政策基本见底，保障正常融资、政策纠偏成为监管的主要方向，房企的合理融资需求正在得到满足。因此综合来看，未来房企的风险事件会逐步减少。”
房企积极谋变
值得注意的是，今年的房地产市场销售情况呈现出“前高后低”的走势也被业内高度关注。
据国家统计局12月15日最新发布的数据显示，2021年1~11月，商品房销售面积为158亿平方米，同比增长48%，比2019年1~11月份增长62%，两年平均增长31%；销售额方面：2021年1~11月，商品房销售额为162万亿元，同比增长85%，比2019年1~11月份增长163%，两年平均增长78%。
不过，就单月来看，房地产市场销售情况已经连续多个月处于下降态势。
中指研究院的数据显示，11月，市场仍处于调整阶段，叠加去年同期高基数影响，全国商品房销售面积、销售额分别下降140%和163%，连续4个月保持两位数下降，但受信贷环境边际改善等因素影响，降幅较上月分别收窄77和63个百分点。
“受前期调控发力和银行按揭额度紧张等因素影响，下半年房地产市场调整压力增加，市场整体降温，个别房企出现违约事件，购房者观望情绪上升，进一步拖累市场活跃度下降，房企销售面积和销售额均出现下滑。”
在陈文静看来，上半年房企加大营销力度，销售面积达历史同期最高水平，整体表现超预期。三季度市场明显降温，商品房销售面积同比转降。
从短期市场趋势看，房企销售下滑，短期偿债压力加大成为共识，在此背景下，不少房企们选择开源节流。
以万科为例，11月17日，万科在内部倡议，提出要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等工作要求。
张大伟认为，除了开源节流，保持流动性，安心赚小钱，房地产商更要转变思路，着眼于打磨产品品质。“接下来是房企大洗牌的时刻，谁的品质更好，就更能吸引用户，在收缩的房地产市场中分一杯羹。认清形势，加速转变，才能有机会熬过行业冬天，赢得下半场竞争的门票。”
另一方面，房企的转型也在今年常被提及，不过业内提示要谋定而后动。刘水认为，房地产行业整体的利润率持续下行，在这样的背景下，房企切忌盲目，毕竟跨领域是有门槛和资金投入的，不能为了转型而转型，所以企业应根据自身实际情况和发展需要谨慎调整发展战略。
为什么办农业银行要中原证券
一、财经新闻精选
郭卫民：我们有信心、有条件实现经济平稳健康可持续发展
全国政协十三届五次会议举行首场新闻发布会。大会新闻发言人郭卫民表示，针对国内经济发展所面临的需求收缩、供给冲击，预期转弱三重压力，委员们提出了一系列的意见和建议，有委员建议推动技术创新和产业变革，有效拓展国内需求，形成新的增长点和增长极。有委员建议，要提高供应链的稳定性和安全性，增强自主创新能力，加强关键技术的创新，包括打造数字经济新优势，要十分注重各种政策出台的统筹和解读，及时研判风险，化解公众的疑虑，稳定市场主体的预期。政协委员和有关专家都认为我们有信心、有条件也有能力来实现经济平稳、健康、可持续发展。
三部门：不得以非学科类培训名义违规开展学科类培训
为规范非学科类校外培训行为，有效防范培训质量不高、价格肆意上涨、存在安全隐患等问题，教育部、国家发展改革委、市场监管总局规范非学科类校外培训，要求非学科类校外培训机构预收费须全部进入本机构收费专用账户。面向中小学生的培训不得使用培训贷方式缴纳培训费用。不得一次性收取或以充值、次卡等形式变相收取时间跨度超过3个月或60课时的费用。行业组织应当发挥行业自律作用，引导培训机构合理定价，规范校外培训服务，不得以非学科类培训名义违规开展学科类培训，自觉维护市场秩序和行业形象。
铝价再创历史新高 每吨利润已达6000元
伦敦金属交易所(LME)基准铝价续刷历史新高。3月3日，伦铝价格最高涨至3650美元/吨，再次刷新2008年3380美元/吨的高点纪录。铝业分析师表示，行业吨铝平均利润已达到6000元左右，生产积极性较高。
大商所调整棕榈油等品种部分期货合约交易保证金
根据《大连商品交易所风险管理办法》，经研究决定，自2022年3月9日(星期三)结算时起，棕榈油期货P2204、P2205合约投机交易保证金水平由12%调整为13%，豆粕期货M2205合约、豆油期货Y2205合约和玉米淀粉期货CS2205合约投机交易保证金水平由9%调整为12%，黄大豆2号期货B2204、B2205合约投机交易保证金水平由9%调整为12%，玉米期货C2207、C2209合约投机交易保证金水平由11%调整为12%，相关合约涨跌停板幅度和套期保值交易保证金水平维持不变。
乌克兰暂停向境外出口天然气
当地时间3月3日，乌克兰天然气运输公司表示，乌克兰暂停向境外出口天然气。
（投资顾问 蔡 劲 注册投资顾问证书编号： S20）
二、市场热点聚焦
市场点评：三大指数走势分化，中俄贸易概念继续领涨
周四两市大盘指数震荡调整，市场总成交金额较前一交易日有所放大。具体来看，沪指收盘上证指数下跌009%，收报点；深成指下跌109%，收报点；创业板下跌151%，收报点。
盘面上看，中俄贸易概念股、油气设服概念股和新冠药概念股表现活跃，涨幅居前，赛道方向个股则表现较弱。从走势上看，三大指数均震荡收跌，但表现出分化，上证指数走势相比深成指和创业板指更有韧性。进入到两会的窗口期，指数难有较大的行情，整体以区间震荡为主。
操作上，目前市场轮动节奏较快，日内追涨需谨慎。短期仍围绕东数西算、中俄贸易概念、石油天然气和疫情概念等热点反复活跃。中期建议关注军工、芯片、光伏、新能源上游和银行等优质龙头企业以及业绩向好的个股。
（投资顾问 余德超 注册投资顾问证书编号：S21）
工信部：对汽车、集成电路等重点行业要积极协调 保障产业链供应链畅通
3月2日，工信部党组成员、副部长辛国斌主持召开部分省市工业经济运行视频会议，会议强调，采取有力措施，坚决打赢一季度工业稳增长攻坚战，确保今年工业经济开好局、起好步。一是在落实政策、稳定市场预期上下更大功夫，加强宣传解读和舆论引导，持续推动稳增长政策落实落细。二是在协调保障、稳定产业链供应链上下更大功夫，特别是对汽车、集成电路等重点行业要积极协调，保障产业链供应链畅通。三是在监测调度、强化风险预警应对上下更大功夫，跟踪关注疫情、地缘政治等各种外生变量对工业经济的影响，及时加强情况预警，完善应对预案。四是在优化环境、加强企业纾困帮扶上下更大功夫，及时协调解决企业生产经营中面临的困难问题，深入推进清理拖欠账款和整治乱收费工作，营造良好环境。
点评：近年来，受疫情、地缘政治冲突等因素的影响，汽车、集成电路等行业不时出现产业链供应紧张的状况。工信部此次会议的召开，也是为了保障产业链供应链的畅通，将现阶段各种外生变量对经济的影响降到最低。
（投资顾问 蔡 劲 注册投资顾问证书编号： S20）
有色金属：俄乌冲突升级，有色金属波动加剧
俄乌冲突加剧，天然气、原油价格暴涨，铝价、镍价高位上行。LME铜库存继续下降，SHFE铜库存暴增，铜价高位震荡上行。受俄乌冲突影响，原油和天然气价格大幅上涨，或将导致欧洲电解铝厂停产规模增大，铝供给减少预期增强；2月份铝价继续上行已接近近年来最高点，期货市场铝库存仍处在较低水平，预计3月铝价继续维持高位震荡。国内镍矿、高镍矿库存处于低位，镍价受俄乌冲突以及新能源汽车高景气影响，价格或将继续上行。
点评：截至2月底，有色板块PE为2722倍，贵金属板块PE为2376倍，工业金属板块PE为1883倍，稀有金属板块PE为4107倍。A股市场2月表现回暖，受到俄乌冲突升级影响，各方资金避险情绪升温，大宗商品波动加剧，给予有色金属行业“同步大市”评级，建议关注铝、镍、锂、钴和稀土板块。
（投资顾问 余德超 注册投资顾问证书编号：S21）
三、新股申购提示
高凌信息申购代码，申购价格5168元
软通动力申购代码，申购价格7288元
四、重点个股推荐
参见《早盘视点》完整版（按月定制路径：发现-资讯--付费资讯-早盘视点；单篇定制路径：发现-金牌鉴股-早盘视点）
为了方便客户购买理财产品，股票，基金等多样性投资。现在开办网上银行后大大方便了客户投资，不只有存款，各式各样的投资理财成不群，为客户开阔了广范空间，投资多样化是客户的自由选择，是农行的中间业务。
关键词一：历史最低--房贷首付回到两成时代其实房贷首付政策在去年9月份就已经提前松动过一次，当时央行银监会发布通知，规定在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。 而今天的新政，已经明确将划定的25%首付红线淡化，批准地方政府可以根据实际需要再下浮5%，将首付比例降至两成。 据证券时报报道，在过去的1年里，房贷政策历经了330新政和930新政两次大的调整，其中330新政主要针对二套房首付比例进行调整，首付比例从60-70%下调为40%;930新政则将一套房首付比例从30%降低为25%。 此次相当于同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。 易居研究院副院长杨红旭表示，此次首付降至二成，也就回到2006年之前，属于历史最低水平了。 杨红旭分析称，这一政策，是中央支持自住需求，化解房地产库存方针的具体落实，有助于刚需和首次改善需求的释放。 关键词二：历史最高--全国房地产库存7.1亿平方米官方今天发布的楼市新政，其刺激力度似乎有向2008年金融危机时期看齐的调性。 而背后则是地方政府面临着的楼市库存居高不下的严峻现实。 根据国家统计局最新公布的数据显示，2015年末，全国商品房待售面积达到7.1亿平方米，为历史最高值。 其中三四线城市由于自身消化能力有限，面临的库存压力更加明显。 中国社科院称，如果想完全消化楼市库存，需要23个月。 民生证券研究院的研究表明，从结构上看，2015年年底一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58，三线城市房地产库存过剩问题最为严重。 与待售面积上涨不同的是，2015年全年，房地产投资对经济增长的贡献率已降到了0.079个百分点，成为历年年度的最低值。 而最为关键的房地产开发企业库存的所有住宅商品房的面积更是高达约为55.6818亿平方米左右，这还不包括数量庞大的农村房屋。 这些庞大的库存量直接影响到中国经济增长数据。 关键词三：去库存--中央布局 地方发力经过多年的高速增长，中国房地产市场已从“增量时代”步入“存量时代”，“去库存”当仁不让成为今年楼市的关键词。 房地产投资增速下降，已严重拖累中国经济增长，中央已经多次喊话要‘去库存’，提出要化解房地产库存。 2015年四季度召开的中央经济工作会议，化解房地产库存已经被列为经济社会发展的五大任务之一，会议指出，“要取消过时的限制性措施。 应该说，从这次政策开始，中央各主管部门“去库存”的执行落实政策将会相继出台。 中国指数研究院发布的数据显示，全中国房地产整体库存按照过去三年的平均销售速度计算，这一库存需要五年的时间来消化。 如何消化高库存，不仅是开发商面临的一大难题，也是地方政府头疼的问题。 据南方日报报道，近期，重庆、福建、湖南、海南等地密集出台去库存措施，而多地陆续召开的“两会”也纷纷将去库存作为2016年房地产的重中之重。 业内人士认为，近期各地政策调整和中央要求化解房地产库存，促进房地产业持续发展的要求相一致。 分城实施是未来政策放松的主流，将会有更多省份跟进。 房地产市场有望在一季度迎新一轮政策宽松潮。 1月18日，重庆成为在2016年第一个出台去库存措施的城市，在促进房地产企业发展方面出台了包括税收、金融、重组合并等多方面支持措施。 如对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。 此后，多地跟随重庆步伐，相继出台去库存措施。 19日，福建全省住房城乡建设工作视频会议提出，鼓励各市、县根据实际制定政策，按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。 对于库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应。 20日，湖南省住房和城乡建设工作会议提到，湖南房地产去库存压力很大，有的地方去化周期(商品房的销售周期)达2至3年，必须采取强有力措施。 湖南省住建厅提出，货币化安置是去库存的有效手段，原则上，2016年棚改货币化安置比例不得低于50%，对安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜。 公租房从2017年起将不再新建，要全部通过租赁市场解决，政府给予租金补贴。 此外，还提出大力发展租赁市场、支持农民工进城落户、发挥公积金政策效应等去库存措施。 21日，海南省住房城乡建设厅厅长丁式江在海南住房城乡建设会议上透露，由于销售速度低于建设速度，海南商品房面临较大的去库存压力。 海南将采取10条措施全力推进去库存和转型发展，逐步降低商品住宅开发比例，增加经营性房地产比重，推动房地产从单一产品向多元化产品转变。 同时取消过时的限制性措施，营造主要依靠市场进行产业重组的可预期环境。 民生证券宏观分析师朱振鑫指出，去库存是供给侧改革第一要务，激发房地产合理需求是去库存第一要务。 下调公积金首付后，下调一般贷款首付顺理成章，不排除进一步下调可能。 关键词四：减压--三四线城市楼市迎来机遇房地产库存压力到底有多大?以河南省为例，据河南省统计局数据显示：截至2015年底，河南商品房待售面积为3606.83万平方米。 而据河南省住建厅统计，目前该省已经批准预售的商品房库存量达到了1亿1161万平方米，平均销售周期17个月。 按照房地产行业的说法，销售周期在7到12个月为正常范围，超出12个月就存在较大的库存压力了。 国泰君安地产研究团队表示，此次政策出台是为了进一步加快非限购城市去库存(限购城市特指北上广深及三亚)，通过销售端的回暖带动投资端企稳，对目前预期较为悲观的楼市注入一剂强心针。 2015年房地产开发投资增速仅为1%，土地购置面积和土地成交价款同减31.7%和23.9%，整体较为低迷。 同策咨询研究部总监张宏伟分析称通过下调首套房首付比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线城市库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势。 最有力的不是首套房首付降低到两成，而是二套房首付降低到三成(很多城市此前是4到7成，少数是3成)，这将激活二线城市特别是“强二线城市”的改善性需求和投资性需求。 在二线城市里，最看好苏州、杭州、南京、郑州的楼市，因为这些城市具有较强的人口竞争力，而楼市库存量又不算太多。 此外，人口增长较快的长沙的中心区普通住宅，也被看好。 一些地方在“放松限购”的同时，还通过“放宽户籍”等方式鼓励农民购房。 广西北海、玉林、南宁等部分城市此前已经出台新政，居民可以通过购房落户城市。 而在可查到的城市中，出台上述类似政策的地方遍及中国的大江南北，北有呼和浩特、南有海口、中部则有武汉等城市。 根据中信建投团队的统计，2015年一二三线重点城市成交增速分别为39%、14%和13%，一线城市自二季度以来一直维持量价齐升的积极态势，因一线市场往往具备示范效应，二线主流市场已经预热，部分城市如南京等区域从房价到地价的传导已经显现，此次进一步加大资金杠杆将促使这个市场延续增长。 关键词五：房价---2016年涨还是降?过去五年，中国的核心城市都经历了严厉的楼市调控，随着多数城市已经解除限购，随着利率持续下降以及各地在贷款方面的优惠政策，随着供给侧改革和城镇化进程，从消费者的角度来看，机会已经出现。 楼市真的会“应声而降”吗?有观点认为，认为开发商降价的动力不足。 英大证券研究所所长李大霄也认为，这是支持合理住房消费的利好政策，对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响，对于稳定房地产市场和去库存有正面作用，对于房地产股票有重要支持，对于股市稳定也有重要意义。 “未来两三年，房地产政策暖风不会停。 ”民生证券宏观分析师朱振鑫表示，一方面60亿潜在库存需要去，另一方面房价整体已经几乎没有上涨风险，政策有松动空间。 下一步可等待：交易环节税费进一步调整(放松征收标准，改变征收方式)、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行等。 楼市参考认为，二线城市楼市将出现补涨行情。 由于“首套房首付降低到两成，二套房首付降低到三成”只在非限购城市实施，所以目前北上广深和三亚5个限购城市无法实施。 但杭州、南京、郑州、天津、重庆这些二线城市则可以实施，这给了他们房价补涨的机会。 “2016年房价将稳中略升，高库存与看跌预期限制了全国范围内价格上涨的动力。 ”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为，2015年商品房销售增速较快提升，与宽松的货币环境和持续放松的房地产政策密不可分据腾讯财经【浙江新闻+】在12月21日闭幕的中央经济工作会议上，化解房地产库存被列为2016年中国经济社会发展五大任务之一。 这是史无前例的。 会议明确提出，将采取包括在需求端落实户籍制度改革，加快农民工市民化，促进农民购房;在供给端鼓励房地产开发商适当降低房价，促进房地产开发企业兼并重组等政策。 同时明确表态，要取消“过时的限制性措施”。 如何理解这些政策?它们释放出哪些信号，又会对房地产市场产生怎样影响?尤其大家最关心的是，中央政府旗帜鲜明地鼓励降房价，“我的房子会贬值吗?”“去库存”为何会上升到国家高度?本次中央经济工作会议，对房地产去库存的阐述与措施，多达325个字，把“去库存”上升到国家高度。 主要是因为：目前，我国整体房地产库存水平较高，尤其是三、四线城市去化压力很大，地产企业投资意愿不断下滑，已经成为拖累中国经济最大的风险。 中金公司最新数据显示，我国一线城市的平均去化时间为8.8个月，二线城市为11.2个月，三线城市为21.5个月。 因此，化解房地产库存，既是当前的现实问题，也是供给侧结构性改革的重要方面。 中央鼓励“降房价”，我们的房子会跌吗?这一次中央经济工作会议鼓励开发商降价，并不是试图用行政手段限制开发企业提高房价，而是用引导的方法让开发企业对市场未来产生合理预期。 当然，并不是每一个城市的房地产都需要降价，例如北京等一线城市的房价就不太可能下降。 这样的表态，核心目的是为了避免开发企业误判去库存的形势，避免土地市场竞争过于激烈。 在执行上，具体的政策措施仍然会是市场化手段。 当然，企业作为市场主体，也会有自身的考虑，例如上市公司降价可能带来盈利下滑、小开发商降价可能就面临破产，更不用说降价可能导致群体事件等等。 所以，降价不降价，企业会根据自身情况来做决定。 政府还应该考虑，实施全方位的去库存方案，市场上呼声较高的是：让政府与银行及税务局三方都加入进来，切实降低开发商的税费负担，改变房地产开发总成本逐年增长的势头。 同时最大程度地释放出首次、改善和投资性需求。 例如，房贷首付与利率下调，继续实施降准、降息等宽松货币政策，实施买房财政补帖和房地产税费减免等优惠政策。 一线城市的限购算“过时的限制性措施”吗?考虑到目前一线城市的供求形势，2016年特大城市限购应该不会放开。 更何况，一线城市还需要通过限购、限贷政策来调控人口规模。 所以，“过时的限制性措施”是在一些供大于求的地方，取消不合理的限购、限贷和限价等政策。 但是，从全国范围来看，对二套房、三套房的高利率和首付等政策可能调整或者取消。 总的来说，去库存不可只依赖政府，更需要房地产企业齐心协力。 未来不会有类似四万亿的大规模刺激政策，更不会有凶猛的去库存超强政策出台，不能心存侥幸。 本届政府更加强调固本培元，着眼中国房地产市场中长期的稳定和发展。 农民可以进城落户了?制度改革总要个三、五年会议中提出的要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户。 这一个政策是在试图抵消人口拐点对房地产市场的负面影响，利用人口红利继续支撑楼市发展，释放更多的住房需求。 据统计，中国三、四线城市当中约有三四成购房需求是来自于周边中小城镇和农民，政府如果能够在信贷、税收和宅基地流转(或质押)等方面加大政策支持力度，的确能释放出大量新增购房需求。 但是参照美国次贷危机的教训，不能过度鼓励支付能力较弱的农民购房，否则可能出现还贷困难，不良贷款率上升的现象。 在深化住房制度改革方向，会议提出“以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度”的主要方向，意味着将来可能收购商品房库存转为保障房，将农民纳入住房保障体系，并在公积金与社保等方向进行改革。 举例来说，包括打破城乡二元制、建立政策性住房银行、推进房贷资产证券化、允许异地贷款、实施公积金房贷资产证券化等等。 农民工市民化等措施的确是化解楼市库存的一条途径，但这属于中长期政策，需要户籍制度改革等一系列改革组合拳落地，至少要等两三年才能见效。 总体来看，长、短期去库存措施应该多项并举，协调进行。 投资性购房竟然受到政府鼓励，租房将成大市场?本次会议提出“鼓励买房，发展租赁市场”的行业管理思路，这是一个巨大的、彻底的转变，过去一直把“多买房”看做投资、投机活动，是政策严厉打压的对象。 这一改变说明，政府承认中国房地产市场进入存量房时代，即商品房直接转变成二手房，形成住房租赁市场。 但是，目前，我国的住宅租金回报率比较低，三、四线城市尤其低。 显然，政府不会只靠预期指引来发展租房市场，更可能出台实实在在的政策鼓励措施。 这样的政策将着眼于降低住房的持有成本。 当然，由于税率改革的复杂性，房地产行业营改增很难在近期出台。 这里尤其要提醒是，开发商作为市场主体，应该有一个基本的认识，去库存绝不是政府兜底托市，趁机涨价不明智。
财经新闻精选
央行：2020年全年人民币贷款增加19.63万亿元
1.68万亿！中央层面划转部分国有资本充实社保基金工作全面完成
两部门：强力推进中央企业科技创新 突破制约国家安全的“卡脖子”技术瓶颈
央行上海总部：继续深化利率市场化改革 合理控制房地产贷款规模
华储网：1月15日中央储备冻猪肉将投放竞价交易3万吨
市场热点聚焦
市场点评：市场缩量反包，金融股带领指数再创新高
宏观视点：工信部：有序推进5G网络建设 加强5G网络覆盖
电子元器件行业：功率半导体继续高景气
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重点个股推荐
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财经新闻精选
央行：2020年全年人民币贷款增加19.63万亿元
2020年，12月末，广义货币(M2)余额218.68万亿元，同比增长10.1%，增速比上月末低0.6个百分点，比上年同期高1.4个百分点；狭义货币(M1)余额62.56万亿元，同比增长8.6%，增速比上月末低1.4个百分点，比上年同期高4.2个百分点；流通中货币(M0)余额8.43万亿元，同比增长9.2%。全年净投放现金7125亿元。2020年全年人民币贷款增加19.63万亿元，同比多增2.82万亿元。
1.68万亿！中央层面划转部分国有资本充实社保基金工作全面完成
为贯彻落实国务院关于全面推开划转部分国有资本充实社保基金的决策部署，财政部、人力资源社会保障部和国资委密切配合，全力推进划转工作。截至2020年末，符合条件的中央企业和中央金融机构划转工作全面完成，共划转93家中央企业和中央金融机构国有资本总额1.68万亿元。中央层面划转工作的全面完成，为促进建立更加公平、更可持续的养老保险制度提供了有力保障，充分体现了国有企业全民所有，发展成果全民共享。
两部门：强力推进中央企业科技创新 突破制约国家安全的“卡脖子”技术瓶颈
国资委1月12日消息，1月7日，科技部、国资委举行会商会议，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，签订新一轮战略合作协议，进一步支持推动中央企业科技创新。双方商定，紧紧围绕提升企业自主创新能力、加快促进科技自立自强，进一步在科技创新政策引导与规划设计、参与国家重大科研任务、促进重大成果转化与科技创新创业等方面深化战略合作，建立和完善长效机制，以更有力的举措推动中央企业科技创新工作再上新水平。
央行上海总部：继续深化利率市场化改革 合理控制房地产贷款规模
据人民银行上海总部12日消息，2021年1月11日，人民银行上海总部召开2021年上海货币信贷工作会议，传达贯彻2021年人民银行货币信贷工作会议精神，总结2020年主要工作，部署2021年工作。会议强调，2021年上海货币信贷工作必须坚定不移贯彻新发展理念，为加快构建双循环发展新格局提供有力有效的金融支持。继续深化利率市场化改革，巩固贷款实际利率下降成果。稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求，合理控制房地产贷款规模。
华储网：1月15日中央储备冻猪肉将投放竞价交易3万吨
华储网发布2021年1月15日中央储备冻猪肉投放竞价交易有关事项的通知，将竞价交易3万吨。
（投资顾问 蔡 劲 注册投资顾问证书编号： S20）
市场热点聚焦
市场点评：市场缩量反包，金融股带领指数再创新高
周二两市大盘指数振荡收高，市场总成交金额较前一交易日有所放大。具体来看，沪指收盘上涨2.18%，收报3608.34点；深成指上涨2.28%，收报.0点；创业板指上涨2.83%，收报3180.35点。
盘面上看，券商股、工程机械股、航天军工股表现活跃，涨幅靠前，近期涨幅较大或有利空影响的个股跌幅居前，个股普涨为主。从走势上看，指数缩量反包，走势较为强势，北向资金也是继续净流入，预计后市仍会振荡走高。
操作上，建议尽量回避涨幅较大的个股，布局有中线逻辑的板块，仓位可维持在7成以上左右；机会上，建议关注银行、券商、有色金属等顺周期板块、芯片、通信、消费电子等泛科技的龙头权重股，把握新能源车汽车产业链、光伏、军工等板块头部个股的低吸机会。
（投资顾问 余德超 注册投资顾问证书编号：S21）
宏观视点：工信部：有序推进5G网络建设 加强5G网络覆盖
1月12日，工业和信息化部组织召开全国5G服务工作电视电话会议，总结近期5G服务工作情况，安排部署下阶段工作。会议邀请中国消费者协会参会。工业和信息化部党组成员、副部长刘烈宏指出，要有序推进5G网络建设，加强5G网络覆盖，增强网络供给能力；要积极采取措施，为用户更换终端提供便利；要基于用户需求优化完善5G资费套餐，设定合理的在网合约期限、解约赔付标准等。
点评：有序推进5G网络建设，加强5G网络覆盖，将给主营涉及5G基础设施建设的上市公司带来机会。预计相关概念个股短期将有活跃表现机会。
（投资顾问 蔡 劲 注册投资顾问证书编号： S20）
电子元器件行业：功率半导体继续高景气
全球晶圆厂产能满载，12月产业链上下游继续接连涨价，显现半导体高景气度。2020年12月7日，证券时报报道，国际大厂多家MCU产品价格涨幅上涨，英飞凌32位MCU的货期在15-24周，ST的MCU交期则为24-35周，并且均有延长趋势。
点评：今年以来，新能源汽车销量呈现较快增速。新能源汽车的爆发增长驱动了包括IGBT等功率半导体需求，建议关注相关上市公司。
（投资顾问 余德超 注册投资顾问证书编号：S21）
重点个股推荐
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