在寓居服务大赛道里，贝壳是对市场感知最灵便、了解最深入的企业之一。依据贝壳日前颁布的一季度财务数据，贝壳成功总买卖额（GTV）6299亿元（人民币，下同），其中，存量房业务GTV达4532亿元，新房业务GTV达1518亿元，家装业务合同额到达33.9亿元。
从深耕房产买卖畛域多年、为行业树立规范，到发力家装、租房，构建一站式的寓居服务平台，贝壳走进了更多消费者的生存，也越来越能够感知到寓居的风向。
贝壳对未来怎样看？透过贝壳的一季报可以看到四个变化。
第一季度，贝壳存量房业务净支出57.3亿元，GTV达4532亿元。一季度业绩关键遭到去年小阳春时期局部外围一二线市区到达高点的影响，造成同比的基数比拟高。
但是，和去年小阳春之后楼市前高中低后稳不同，贝壳一季度业绩电话会上泄漏，往年4月带看量相对值高于去年全年均值，5月前三周的二手买卖单量同比增长超越20%，买卖额同比优化超越10%。5月17日衔接楼市新政出台，二手房买卖量稳住了。
与此同时，在以价换量的前提下，刚需首置的占比回升，一季度末从之前的30%左右升至35%左右。刚需踊跃入市，无利于启动改善需求的换房链条，从而进一步稳固市场，同时也说明市场并不缺购置志愿，再加上新政经过降首付、降利息降落购房门槛和老本，市场企稳只是时期疑问。
在一体三翼战略下，房产买卖依然是贝壳最外围的业务，因此，贝壳基于战略判别提早做了战略布置。
首先，2024年是贝壳的投入年。往年一季度末，贝壳平台的生动门店数环比增长1.4%，到达42593家，比去年同期新增近3000家门店。
从运营成果看，新衔接门店的质量超越预期。去年下半年新签门店的人效在半年时期内优化到平台库存门店人效的90%以上。单店人数只要低个位数的门店人效清楚高于同期签约的其余类型门店，这也推进贝壳始终优化对各类型门店的服务才干，包括为店东打造上班台，经过数据看板、商机治理等性能简化店东治理门路，科技助力门店迷信治理。
在衔接更多门店的同时，贝壳同步在纵向增强社区浸透。2023年，链家在上海做了一些翻新，在人流量集中的商场、地铁站等区域，设立可移动的便民服务亭、应酬点等社区迷你网点，作为片区大店的衍生网点，去做更多的触点。2023年以来，链家对上海挂牌房源量的笼罩也由65%优化至84%。
近两年新房市场多少钱变化幅度相对较小，开发企业的重点放在了卷产品上，造成市场供应走向质量化、上流化，成交量仍待进一步提振。
据克而瑞统计数据，百强房企1-3月成功开售操盘金额7792.4亿元，同比降幅47.5%。相比之下，贝壳新房业务一季度GTV到达1518亿，净支出49.2亿，调整幅度低于全体市场水平。说明贝壳在市场上有更强的货币化才干和渠道价值，领有更高的市场危险抗性。剖析要素可以发现，这一方面是由于贝壳自身才干树立到位，另一方面是由于市场形势出现变化。
新房市场不同于二手房市场，尤其在一线市区，新房市场产品越来越出现改善化、小户型特色，且定价战略相对主动，从而造成新房名目放弃刚需，最终构成对二手房市场的依赖度参与的现象。
往年一季度，在贝壳平台上，16个市区存量房买卖量超越去年同期，74个市区存量房买卖规模超越外地新房买卖规模，高阶市区的存量化特色越来越清楚，新房、二手房市场体量反转，让贝壳成为距离需求更近的企业。
与此同时，市场从卖方市场向买方市场转变，与新房的改善化、上流化在短期内叠加，造成贝壳成为开发企业渠道协作名单上的必列对象之一。
贝壳高管在业绩电话会上泄漏，往年一季度咱们新房总对总战略协作的签约开发商数量同比参与20%，且质量始终优化，向最外围的大型国央企进一步笼罩，百强房企前10企业曾经与6家达成战略协作。一季度协作名目笼罩率到达55%，比去年同期优化25%，带来了更稳固的新房货源供应，成为贝壳新房业务虚现增长的松软基础。
得益于从链家时代到贝壳启动的楼盘字典和VR系统树立，房产也迎来了消息爆炸，由此间接扭转了购房者的看房、选房流程，以刷为标记的衔接树立，曾经优先于以爬楼为标记的带看。
在线下消息为主的阶段，购房人的看房流程是：选区位-找门店-对接经纪人-经纪人介绍房源-爬楼带看-启动对比-确定房源/换门店。
到了现阶段，购房人可以间接依据购房需求和估算资金首先对比房源和片区，在线上经过VR挑选之后，再沟通经纪人进入线下带看，二次确认房源，时期有了更充沛的对比条件和自主选用权。
这种转变之下，关于购房者，可以在更全的消息下，选出性价比更高的房子；关于经纪人，提供的服务也从介绍房源为主，转向以提供顾问、选房服务为主，其角色不再是消息掌控者，而是买卖撮合者；关于企业，技术更新、产品开发和商机流量树立变得和线下投入一样关键，对企业的运营才干提出了更片面的要求。
贝壳目前的长处是经过坚持常年研发投入、产品迭代及形式翻新树立的。一方面，真房源、楼盘字典、VR看房等带来了线上体验的始终更新；另一方面，在服务形式上，ACN等翻新带来了服务的团队性和效率优化。
贝壳推出培养店东、经纪人成为新媒体达人的河汉方案之后，到一季度末，已笼罩全国63城，累计赋能超1.2万人，达人矩阵粉丝量超3600万。一季度河汉达人经过新媒体获客的总成交量超2000单，较2023年一季度增长103%。
更新线上才干，象征着贝壳对获客的门路了解进入了视频时代，同时，贝壳还给出了经纪人在线上服务的新角色：主播、选房师，准许并激励、培养、赋能经纪人的团体IP。
贝壳基于平台的消息和工具长处，为经纪人提供品牌背书的同时，还为经纪人提供板块剖析、楼盘测评、灵活直播地图等外容工具支持。未来，也不扫除贝壳在一体三翼业务规划基础上，树立一个基于位置和需求类别的视频介绍板块，让消费者经过刷屏取得更直观的选房、家装等消息。
作为一站式新寓居服务平台，贝壳最能体会到消费者在买和租之间的转换。往年一季度，贝壳在非房产买卖服务业务加快开展，支出同比增长112.9%，业绩占比优化21.7个百分点至35%。
其中，贝壳家装家居业务一季度合同额到达33.9亿元，同比增长26.1%，三月单月的合同额近20亿元。这面前是无法疏忽的消费理念变化——除了换房，装修也是优化生存质量、改善寓居体验的关键手腕。非买卖性寓居更新，或者会成为未来的一个小趋向。
此外，消费者关于租房质量的要求也在始终提高，为贝壳启动业务质量下限的探求提供了空间，并曾经失掉了业绩上的反应。一季度，贝壳租房业务支出到达26.3亿，关键得益于在管规模的加快优化。
去年，贝壳针对十万租客启动了需求调研，租客痛点集中在需求照应不迭时，入住后发现屋宇性能不规范，换租老本高，退租解约没有保证等方面，贝壳以此为参照优化服务，构成规范化的服务履约流程，到往年一季度末，省心租入住率达96.5%，同比优化约2.7个百分点，客户介绍率都成功大幅优化。
在整个大家装和租赁市场服务还不够规范化的前提下，贝壳如何把行业重做一遍，提供更多规范化参照，也为未来留下了极大的构想空间。
往年外部市场仍充溢应战，外部也是咱们会放大战略投入的一年，在一季度业绩电话会上，贝壳治理层示意，之前贝壳做了少量以质量和效率为外围的翻新尝试，坚决地在基础设备方面投入，探求更多衔接消费者的产品，去拥抱更大的新的或者性。
依据一季度市场披露消息，贝壳取得了包括威灵顿治理公司、BaillieGifford、挪威央行投资治理公司、高瓴等国际出名长线机构的加仓，突显了贝壳的常年生长性和投资价值。
从微观趋向来看，此前，瑞银投资也开局看多国际房地产市场，楼市政策片面转向去库存，降利率、降首付、以库存定土地买卖量、以旧换新等政策工具出台，将会在必定水平上激活需求、改善供应相关。
不过，穿梭周期之后，最终反转制胜的将不是市场自身，而是那些有预备的、内行业调整期做了足够多才干树立的企业。
文丨吴大郎出品丨牛刀 财经 （niudaocaijing）
上市一周年，贝壳的神话，彻底破灭了。
就在贝壳找房发布2021年第二季度财报前的一周，其股价跌破20美元每股的发行价。
财报发布后，由于贝壳找房业绩不及预期，股价低开为17.17美元每股，收盘价为19.66美元每股，依然低于去年上市时的发行价。
而贝壳找房上市，恰恰就是2020年8月13日。
上市一年，犹如黄粱一梦。
贝壳找房顶着居住服务平台第一股的光环，凭借着房产交易的巨大GTV，以及互联网 科技 股的光鲜外衣，市场曾经一股给予极高的估值。
不仅上市当天股价涨幅一度高达87%，此后，贝壳找房的股价一度达到79.4美元每股，总市值超过900亿美元。
8月11日晚间，贝壳找房公布了2021年第二季度财报。
财报数据显示，贝壳找房2021年第二季度总交易额达到1.22万亿元，同比增长22.2%。其中，二手房交易总额为6520亿元，同比增长11.7%；新房交易总额为4983亿元，同比增长32.3%。
营收上，贝壳找房2021年第二季度营收为242亿元，同比增长20%。其中二手房营收为94亿元，同比增长仅为4.9%。新房交易营收为139亿元，较去年同期的105亿元增长31.9%，增速远高于二手房交易。
财报发布后，贝壳找房的股价开盘大幅低开，主要是由于业绩不及分析师预期。
贝壳找房第二季度的净利润为11.16亿元，相比之下去年同期为人民币28.39亿美元，同比下降61%；调整后净利润为人民币16.38亿元，相比之下去年同期为人民币29.51亿元。
此前，华尔街5名分析师平均预期，不按照美国通用会计准则计算，贝壳找房第二季度每股美国存托股票收益将达0.25美元。财报显示，不按照美国通用会计准则，贝壳找房第二季度归属于公司普通股股东的调整后每股美国存托股票摊薄净利润为人民币1.37元，不及分析师预期。
早在贝壳找房上市之初，市场就对其“ 科技 ”外衣的身份有怀疑。 脱胎于链家体系，贝壳找房实际上是以链家为基础，把一整套线下门店等业务装入了线上的贝壳找房体系内。
但是由于其“ 科技 ”的外衣，市场给予了极高的估值。市值高点的900多亿美金，超过了万科等一众房企，即便是当下，40多倍的市盈率也处于较高的水平。
从财报数据中可以看出，贝壳找房第二季度的GTV依然处于增长状态，另外，今年年初有报道指出，贝壳找房的买卖房屋交易服务费用从买方的2%调整为买方2%+卖方1%。意味着，一套200万元成交的二手房，中介费4万元。费率上调后，同一套房子中介费上涨到6万元。
GTV增长，再加上交易服务费用提高，贝壳找房的利润竟然下滑。
财报中还披露，2021年第三季度，贝壳找房的营收将在145亿元到155元之间，较去年同期下降约24.6%-29.4%。
自从贝壳上市以来，行业利空不断。
其中贝壳找房对行业是否形成实质性的垄断，这一隐患开始不断放大。
尤其是年初重庆贝壳和链家将交易服务费上调为3%这一行为，让市场更是担忧其通过垄断地位来对行业进行价格控制。
首先，数据方面 ，贝壳找房在深谙房地产的基础上建构了大数据与云计算，并推出了轰动业界的楼盘字典。楼盘字典是房屋信息数据库，也是链家网引以为傲的核心资产。
另外，贝壳找房依托楼盘字典的底层基础数据，结合业主、客户、经纪人、平台之间深度连接产生的海量交互数据，打造和升级了全生命周期的真房源验真系统，层层把关进行动态实时验真，提高了买卖双方的找房体验和交易效率。
要知道，当前中国几乎所有房地产中介企业做的都是小数据，而非大数据。
其次，流量方面 ，在很多平台上面，贝壳找房目前占据了所有的搜索入口，这意味着贝壳找房已经占据了所有的线上用户。与竞争对手相比，贝壳找房拥有的是：线上的大数据与云计算，线下的无数门店触点 （加盟的德佑+自营的链家） ，线上线下正在高频交互。
线上抢流量、线下抢门店、内部抓管理，用技术赢得核心竞争力，这或许是贝壳找房迅速发展壮大，并让对手望而生畏的主要原因。
过去两年多时间，贝壳找房，把线上线下两件事强力糅合在一起，凭借着强大的融资能力，他们在中介领域打垮了所有对手。
据了解，贝壳找房分为三个体系，平台本身依靠向入驻的中介品牌收取平台费。
最新数据显示，截至今年6月底，贝壳找房门店数量达到家，代理商数量为54.86万人。
用左晖的话来说，“我们在做一个球场，希望在这里踢球越来越多，大家踢球的规则越来越好。我们的利益其实在市场的利益上。一个公平公正的协议和规则对贝壳平台的利益是最大化的。”
“我希望未来在这个平台达到100个品牌，有一个链家还有其他99个。这是一个极其复杂的博弈，最大的利益应该是博弈的规则。如果行业效率始终这么低，我们就永远没有成长空间； 我们的商业基础结构在发生变化，要么对抗要么一起往前走。但行业必须走出信用损伤的囚徒困境，这是一个负循环。 所有人都在受损，只不过我们没有感知。”
从上线之日起，关于贝壳找房的争议和质疑就没有停过，公司还一度受到同行的“围追堵截”。
不同于链家主打线下直营，贝壳找房是一个基于互联网的开放平台，贝壳找房以共享真实房源信息为号召，吸引中小地产中介、经纪人与经纪公司入驻，在带看、成交等各个环节取得回报，共同切分收益。
创始人左晖就曾经说，有望将贝壳找房做成一个包含链家在内的房产中介都入驻的平台，大家配合分享资源和收益。
然而， 贝壳找房的这一模式从一开始就受到了行业内的质疑和反对。
同行们认为， 贝壳找房本属于链家体系，链家入驻贝壳找房后，贝壳和链家就既是平台还是做买卖的商家，既是中介行业制定 游戏 规则者，又是参与者。
贝壳找房虽然定位于互联网平台，但是最后的成交仍然要依靠链家等线下门店。
此前我爱我家集团董事长谢勇在接受媒体采访时曾直接表示：“ 那种既做线上、又做线下的平台，既做裁判员又做运动员，这在商业伦理和操作逻辑上是我们不太能接受的。 这个行业需要的是百花齐放，而非一枝独秀。”
事实上，链家联合中介抵制开发商的同时，自己也在被行业抵制。2018年，58集团牵头组成“反链家”联盟；金华百家房地产中介机构代表共同签署了《反壳联盟条约》。
对贝壳找房和链家“既做裁判员，又做运动员”行为进行抵制。
这也许是贝壳被质疑垄断的原因。
什么是垄断？指一个行业里有且只有一家公司（或卖方） 交易产品或者服务。
该（征求意见稿） 明确地指出，在特定个案中，如果直接事实证据充足，只有依赖市场支配地位才能实施的行为持续了相当长时间且损害效果明显，准确界定相关市场条件不足或非常困难，可以不界定相关市场，直接认定平台经济领域经营者实施了垄断行为。
真金不怕火炼。贝壳找房是否真的垄断了市场，只有看市场相关部门是否具有一双明察秋毫的“火眼金睛”。
贝壳找房今日公布了该公司截至9月30日的2020财年第三季度未经审计财报，这也是该公司自IPO上市以来公布的首份季度财报。 报告显示，贝壳找房第三季度净营收为人民币205亿元，与去年同期的人民币120亿元相比增长70.9%；净利润为人民币7500万元，与去年同期的人民币3.84亿元相比下降80%。 财报发布后，贝壳CEO彭永东，CFO徐涛等高管出席随后召开的财报电话会议，解读财报要点并回答分析师提问。 以下是分析是问答环节主要内容：高盛分析师Alexi Chen：第一个问题关于公司房屋交易额和店效提升的情况，看到公司文件中有分享链家的店效在今年以来差不多13.4%的增长，倒算出来，非链家业务的店效有45%以上的增长，请问链家和第三方门店的店效提升方面，主要驱动力是什么？第二个问题关于新业务发展，刚才管理层介绍金融业务可能是新业务增长的主要驱动力，主要产品是不是我们目前看到的，7月份开始的资金存管业务，这部分的市场渗透率目前似乎已经达到7%-9%，可否请管理层展望未来增长的潜在空间在哪里？徐涛：链家与非链家门店在三季度的店效都有同比的增长，非链家门店在加入我们一年之后，店效增加约为98%，第二年从第二季度到第四解读，店效会增长26%。 链家的模式相对成熟，其门店的年店效增长约为15%。 关于新业务，我需要把金融业务和装修业务分别谈一下。 中短期来看，金融业务我们会专注于协助客户完成交易，三季度金融业务的市场渗透率有了不错的提高，从二季度的6.1%，达到了三季度8.6%，主要得益于平台不断优化的客户体验，包括产品设计的改善，密切关注客户需求。 我们同大量的金融机构合作，提供适于客户使用的服务。 装修业务方面，公司目前专注北京市场，也已经进入了部分一二线城市，目前有超过一千个装修项目正在进行，希望通过装修业务在北京的拓展，能够为公司建立更好的业务模式，包括人员的招聘，服务以及工作流程，帮助公司积累更多装修方面的经验。 目前公司在该业务没有销售业绩的压力，因为我们有充足的流量。 我们目前关注的主要是交付成本，并且不断提高用户体验指标。 摩根大通分析师Binbin Ding：关于佣金率的问题，公司新房和存量房，佣金率在未来几个月的变化趋势是怎样的？我注意到三季度的佣金率环比出现了下降，原因是什么？对于四季度有何影响？关于运营效率，三季度的运营成本出现了环比下降，未来该成本会有怎样的变化趋势？徐涛：公司存量房销售的佣金率比较稳定，并且有小幅的增长，收取佣金的逻辑就是保证交易的安全，北京地区门店收取的佣金率就比较高，因为公司提供多达20几项的安全服务保障，佣金率可以达到2.2%-2.3%。 自公司2018年成立之日起，公司新房业务就有非常大的增长，营收转化率稳定且健康，2018年的GTV达到2.81亿，我们的营收转化率达到2.66%，去年的GTV达到7.46亿，新房佣金率达到2.71%，今年到10月份为止，新房销售GTV已经达到9.14亿，佣金率进一步提高，达到2.74%。 尽管佣金率会受到季节性因素的影响有所波动，但是我们预计今年整体的佣金率水平会优于去年。 关于股权激励，本季度发放的股权激励数额为16.7亿，其中与销货成本相关的部分为4.35亿，发放给地区经理。 摩根士丹利分析师：最近反垄断法的征求意见稿对于互联网平台的规定，对于未来的市场竞争态势和空间有什么影响？另外，今年因为疫情的原因，开发商和第三方经纪人门店增加了同贝壳的合作，在需求端也因为在政府资源在流动性相对比较宽松的情况下，需求相对强劲，这两个情况明年可能无法持续，明年增长因此会不会有明显的放缓？徐涛：反垄断法的征求意见稿不是新的监管措施，跟此前的相关法律精神一致，此次的征求意见稿对于互联网平台企业的垄断行为做出了更为明确的解释和指导，我们认为这个征求意见稿针对取得巨大市场份额的大型互联网公司，贝壳成立刚刚两年半的时间，所在行业的潜在市场总额为32到35万亿元，公司在2018年的市场份额只有5.3%，去年的市场份额为9.1%，今年的份额为12-13%，未来还有很大的增长空间，对于征求意见稿我们觉得无需过多担心。 贝壳一直密切关注反垄断方面的进展，公司在合规方面做得很好。 我们将继续提供透明和优质的服务，利用数据和技术方面的优势，让更多客户，平台参与者受益。 关于明年的情况，我们目前无法预测，但是国家房住不炒的政策不会改变，所以我们预计市场还会继续平稳发展，公司将继续在中介服务行业扮演重要的角色。
3月16日上午，贝壳找房对外发布2020年财报，其年度营收达到705亿元、同比增长53.2%，调整后净利润达到57.20亿元、同比大增245.4%。 这其中，以租赁、装修、金融等为代表的新兴业务，2020年GTV(总交易额)实现1761亿元，同比增长113%，增幅领先于存量房业务GTV和新房业务GTV。 尽管公开数据中并未将租赁业务单独罗列，但从贝壳找房整体增速来看，其租赁营收应该是整体向好的，领导市场的能力也在增强。 据悉，从最开始的免费，到后面的5%、8%、10%甚至部分15%，以贝壳、58、闲鱼为代表的头部租房平台，或已彻底拿下租房市场。 贝壳找房的“高光时刻”在近期的行业观察中，提得最多的一个词就是“平台经济”。 早前多家研究机构测算得出，以中国租赁人群超过2亿人的体量，租赁房每年的GMV(成交总额)将高达1.8-1.9万亿元。 2万亿元的市场机会摆在面前，这也吸引了大量企业深入其中。 以贝壳找房为代表的资本驱动型居住服务平台，已牢牢地控制了“买”、“卖”、“租”三方，剩下的就是“割肉”环节;同时，以华住集团为代表的慢产品价值链体系，则将业主、上下游产业链和住客进行强关联，死磕“性价比”和效率值。 其实，贝壳找房自2017年11月由原链家体系重组升级至今，就一直成为资本市场的宠儿。 首先是融资额度，超过亿元融资已是最低标准，最高融资额达到24亿美元;再看IPO前估值，从最低的130亿美元到最高的850亿美元，用时还不到3年;最后是最新股价，达到60.79美元/股，总市值719.81亿美元。 如果说在2020年8月上市前，贝壳找房是因为大额的融资和遍布全国的广告被公众所知道;那么在3月16日的公开年报，则是因为其3.4961万元的GTV让全球开始关注中国居住价值。 作为资产价值属性的硬通货之一，房子和钱是中国老百姓最在乎的两件大事，房子越多意味着未来升值越多，钱越多则意味着要尽量抵御通胀。 随着城市旧改逐渐进入尾声，存量房的价值开始凸显，甚至在一定程度上代表了创新性：近年来房产公司发力商业物业、长租公寓、联合办公、文旅酒店就是最好的体现。 因此，贝壳找房的“高光时刻”不仅是因为明星公司光环，更重要的还是其拓展行业领域被持续看好。 “百花齐放”的平台经济在创立初期，贝壳找房曾遭遇过以安居客为代表的竞品“围追堵截”，先是线下中介机构抱团拒绝与其合作，再是线上对标平台亮相要彻底将其打败。 大量资本助推下，市场竞争很血腥。 这期间，在住房租赁市场，先后诞生了5大阵营，都想要实现“平台化”。 第一类是贝壳找房、我爱我家、幸福里、房天下等，其核心业务围绕房产领域的三大版块进行延伸，为消费者提供全链条的房产信息化服务。 贝壳找房和我爱我家依托于线下门店，通过线上场景完善消费者体验，比如独具特色的VR全景看房;幸福里和房天下则基于其强大的媒体属性，为租房人群提供租房秘籍宝典、避免哪些坑等。 第二类是闲鱼、58、微博、豆瓣等，其针对流量平台客群的多品类需求，提供吃、住、游、购、行等全方位的一体化生活服务产品，旨在打造线上社交互动与交易平台。 58成立品牌公寓馆，联合品牌公寓做大市场影响力;闲鱼接入中介资源，与寓小二、全房通等服务商通力合作。 尽管几家公司选择的打法不同，但归根结底还是以提供平台服务为本质。 第三类是巴乐兔、会找房、寓小二、房总管等，其核心业务是围绕大中小房东的SaaS服务，从后端市场切入到租房前端营销版块。 水滴管家选择与头部公寓合作，有相对固定的收费渠道，财务上稳健性较高;巴乐兔则通过装修切入到全产业链，为大量中小房东解决了诸多流程交易问题，提高了经营效率。 第四类是自如、相寓、美丽屋、优客逸家等分散式公寓品牌，通过区域城市规模化发展以及大量房源的覆盖，来实现客户需求的转化。 这其中，还有诸如杭州爱上租被蛋壳公寓收购、北京美丽屋被青客租房并购的案例存在。 其主要聚焦于核心城市，提供足够多的房源和维修、保洁、搬家等相关服务内容，来提升自营渠道的黏性。 第五类是魔方生活、乐乎公寓、龙湖冠寓、柚米租房等集中式公寓品牌，主要通过产品与服务来吸引线下客群，然后在签单缴费过程中不断完成线上转化。 结合其与身俱来的“高贵”品质，这类公寓品牌的自运营渠道多在社交活动上进行延展，形成了小范围的“私密朋友圈”，将租住的体验从生活服务本身延伸到了商务链接、兴趣爱好等层面，价值日趋凸显。 未来竞争将“鹿死谁手”结合上述5种“平台经济”模式，迈点发现一个规律：头部平台的聚集效应越来越明显，资本推动力有限和产品服务不聚焦的企业则开始“陨落”。 在租房平台中，先后关停的包括107间租房、彩虹租房、小螺趣租、租客网、住多多等。 这些定位于垂直租房平台的公司，在最开始的市场热潮中，或多或少的得到了资本助力。 但是，因为主要是区域内布局，用户群体容量有所限制;再加上专注的又是租房版块，变动性较高以及复购率较低导致“活”力不够。 在SaaS系统内，迟迟找不到商业模式是促使蘑菇租房等企业转卖的主因。 早前蘑菇租房叫蘑菇公寓，做的是白领公寓产品，随后在竞争中快速转型，原本想做租房平台，最后却阴差阳错地结合房东需要做起了供应商，市场体量做得越大、亏损率则越高。 因此，当现金流一旦出现问题，平台方又选择快速放弃，基本就很难有翻身的机会。 在品牌公寓体系内，最大的支出其实并不是产品和服务成本，而是营销成本。 尽管头部品牌都有属于自己的营销端口，但房源增长的速度远远超过了其房源满租的速度，线下签单的成本在极速提升，线上体验又无法做到极致，看起来什么都有，看起来又什么都不精。 因此，在产品上独具匠心和在服务上体贴入微的企业，活得越来越好，甚至成为政策红利下的标杆。 最后就是多业务平台本身，租房业务始终是作为其中的一个补充内容来满足市场，即便营收和利润不高，但仍有主业务给养。 因此，才会出现58、贝壳等平台越来越强势的现状，其背后的真相是大量客源在支撑其体系良性发展。 而侧重于轻量化接入的平台，或许未来会逐步淘汰。 因为相比其他行业，房产版块的交易链条复杂、客单复购率低、投诉问题多等特点，决定了其本身门槛不低，想很“轻”很难。 资本关注的3种业态回归到居住本身，住房租赁行业始终是一个民生产业，无论是政策层面、产品层面还是服务层面，都需要更细化的内容来支撑，也就是所谓的做好“长期战略”。 在资源布局上，资本或将侧重于这些领域的扎根。 #平台与平台#公寓OTA初见雏形OTA平台对于酒店企业的作用，大的营销占比超过八成，小的支持比重也有一成。 华住骄傲地宣布其直销比重已经达到85%，携程则大力发力中高端酒店品牌丽呈、客栈民宿品牌花筑。 无独有偶，贝壳有好兄弟自如在不断做大做强，从分散式延伸到集中式;58安居客5000万元投资窝趣，提供新的“潜能”、“互能”和“赋能”。 中小房东未来面对的可能不只是10%佣金，出现类似酒店30%的佣金比例或也不足为奇，比如春节后市场。 #大鱼吃大鱼#品牌价值逐步放大近五年来，住房租赁市场经历了大鱼吃小虾的阶段，要不市场被挤占、要不产品被同化、要不双品牌发展。 但是，自2020年起，我们发现已经出现大鱼吃小鱼甚至大鱼吃大鱼的现象。 安歆集团收购了逗号公寓，增加了其在白领市场的份额;先后并购易企租和新起点，则顺势成为蓝领公寓第一集团;魔方公寓接手易主后的世联红璞运营和管理，则是典型的品牌价值体现，身为中国最早和最大的白领公寓品牌，资本或有进一步的动作!#区域连区域#特色产品激情四射近年来，中央多次提出“租购并举”的主张，各地市也逐步落实了相关住房租赁制度。 同时，随着保障房体系的升级需要以及百姓生活的改善提升，区域内的住房租赁产品特色价值日趋呈现。 “国家队”包括上海的城方、杭州的宁巢、广州的越秀租赁等;“品牌系”则有北京的新派、厦门的UONE、南京的贝客等。 地标性的租赁项目越来越多，协同发展的租赁产品则满足了更多细分客群的需要。 因此，“小鱼”的产品足够激情四射，仍会的到资本偏爱。 世上本没有路，走的人多了，也便成了路。 这段话用来形容中国住房租赁产业的发展，非常精确。 相比欧美日市场几十年的时间沉淀以及占比较高的客群租房需求，中国的租房企业们还有很多学习和改进的内容，未来的潜力依旧巨大。 尽管在资本路上我们碰到了诸如“暴雷”、“跑路”等大量负面消息，但这不正是成长路上一定会面临的挫折和坎坷吗?没有叛逆期的青春不叫青春，长大成熟后则意味着身上的担子和责任更重了。 面对2亿多的消费者，你做好了更长远的准备吗?
