在房地产行业的最混沌时期，厦门的房地产企业们却展现出异常活跃的姿态，特别是它们集体涌入上海市场的举动，这一现象引起了广泛关注。厦门房企在追逐上海土地资源的过程中，展现出了令人瞩目的市场影响力和战略意图。
回顾过去，闽系房企如世茂、旭辉等早在2017年便开始向上海扩展，与福建的泰禾合作，首次打入千亿房企的行列。随着市场的变化和企业竞争的激烈，部分曾经辉煌的闽系房企如旭辉、阳光城在2024年陷入了困境，而其他企业则在不断调整中寻找新的增长路径。
尽管如此，一些厦门房企却表现出了令人瞩目的活力和市场表现。以建发为例，作为目前唯一仅存的千亿级别的闽系房企，其在2024年上半年以660.6亿的销售额位列全国第8。与此同时，国贸地产在上海市场的地位也大幅上升，其拿地数量和销售额均实现了显著增长，反映了其对上海市场潜力的高度认可。
厦门房企对上海市场的集体进攻尤为引人瞩目。截至今年上半年，厦门房企已经成功竞得了上海三个批次土地拍卖中的5块地块，展现了其在该市场的强劲需求和竞争力。特别是在第一批次土拍中，厦门房企的拿地量更是达到了市场历史上的新高，占比高达36%。
具体到个别企业，例如国贸地产就通过佘山北宅地的低价收购，实现了在松江区的进一步扩展，显示出其在上海市场的长期布局和战略深度。相比之下，象屿地产则通过在上海市中心的拿地行动展示了其对市中心区域高端市场的野心。
厦门房企通过其在上海市场的积极行动，不仅展示了其在房地产行业中的竞争实力，也为行业格局的变化注入了新的动力和活力。
2020年10月中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出实施城市更新行动。 “实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，“十四五”时期以及未来一段时间，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，相关政策也进入密集出台期。 本文系统梳理2021年初以来中央及地方出台的城市更新相关政策，总结上半年中央层面及地方层面城市更新政策特点，并对重点政策进行解读，通过政策方向挖掘未来城市更新业务机遇，为城市更新服务商的业务布局提供参考。 报告结构如下图所示：
中央加快实施城市更新行动
推动“十四五”老旧小区改造
▍实施城市更新行动，推进“三区一村”改造
3月4日-3月5日，全国政协十三届四次会议和十三届全国人大四次会议相继召开，政府工作报告提出，“十四五”时期要“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”。 随后，4月13日发布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中再次强调要实施城市更新行动，加快推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等改造，重点任务进一步确定了“三区一村”的城市更新方向。 5月11日，住建部公布《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第三批）》，总结了各地在动员居民参与、改造项目生成、金融支持、市场力量参与等7个方面的可复制政策机制，供各地方学习与参考，有助于更好的推动城镇老旧小区改造工作。
表：2021年以来中央部分城市更新政策
▍老旧小区改造成为城市更新核心发力点，“十四五”全国将完成21.9万个城镇老旧小区改造，2021年全国老旧小区改造规模5.3万个
3月12日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布，提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，“十四五”期间要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。
4月13日，国家发展和改革委员会发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，明确提出要实施城市更新行动。 其中，2021年老旧小区的改造规模将超过5万个，高出去年近四成，改造力度较大。
2020年下半年以来，中央在重大会议、文件中多次提到实施城市更新行动，可以看出城市更新在我国新型城镇化进程中的重要地位。 特别是“十四五”时期老旧小区的改造存在大量的市场机会。 据此前公开数据显示，截至2019年，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，投资总额可达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。 如果按照规划纲要提出的21.9万个老旧小区改造体量，那拉动的投资将更加巨大。
各地城市更新发展势头强劲
相关政策密集出台
▍各地“十四五”规划纲要聚焦城市更新
2021年上半年，北京、上海、深圳、广州、厦门、天津、南京、杭州、无锡、西安、青岛、宁波、昆明、济南、温州、福州、重庆等城市均在城市层面的“十四五”规划纲要中提出要实施城市更新行动，积极推进老旧小区、棚户区、城中村等改造进程。 其中，深圳、南京、青岛、济南等城市均明确提出要推动城市有机更新，有助于城市的高质量发展。
▍各地密集发布老旧小区改造相关政策
2021年上半年，广东、浙江、山东、福建、宁夏、北京、重庆、上海、广州、杭州、兰州、忻州等地先后发布老旧小区改造的管理办法及相关规定。 其中，重庆发布的《重庆市城镇老旧小区改造和社区服务提升项目管理办法（试行）》是国内省级层面首个出台的针对城镇老旧小区改造项目的管理办法，《管理办法》针对重庆市老旧小区改造项目的计划、资金、设计、实施、验收等全流程管理作出规定，对推动城市老旧小区改造进程有重要作用。 此外，福建公布老旧小区改造负面清单，山东发布老旧小区改造工程质量安全管理等文件，对老旧小区的改造范围、实施方案、资金使用、工程管理等作出相关规定，有助于进一步提升老旧小区的改造水平。
表：2021年初以来重点省市老旧小区改造部分政策
▍地方城市更新指导性文件陆续发布，模式差异较大
2021年初以来，随着城市更新的不断发展，越来越多的管理办法、实施细则等政策文件陆续发布，多省市因地制宜构建城市更新顶层政策体系。 广东省、佛山、厦门、徐州、长沙、福州、成都、河北、无锡、北京、重庆、贵州、广州等地先后发布城市更新实施意见、管理办法、更新导则等文件，推动城市更新的管理更加细化、专业、前瞻性。 其中，6月10日，北京发布了《关于实施城市更新行动的指导意见》，随后其配套的四个实施细则也正式发布，《意见》从总体要求、强化规划引领、主要更新方式、组织实施、配套政策、保障措施六大方面，对北京市接下来城市更新行动的实施方式做出了明确指引，引起了社会的广泛关注。 6月18日重庆发布《重庆市城市更新管理办法》，对城市更新的内容、工作机制、规划计划等作出相关规定，并提出鼓励市场化运作的一系列大力度支持政策。 北京、重庆、成都先后发布城市更新意见、办法、导则，将对全国其他城市下一阶段城市更新相关政策的制定和出台形成示范效应。 此外，广州近期也开始针对城市更新进行立法，将成为继深圳之后的第二个具有城市更新条例的城市。 各城市政策差异明显，北京、成都更加强调城市有机更新，重庆鼓励市场化力度较大，广东地区的城市则以进一步完善现有政策体系为主。 总体来看，我国的城市更新呈现出多维价值、多元模式、多学科探索和多维度治理的新局面。
表：2021年以来重点城市城市更新指导性政策
从棚改、城中村改造，到老旧小区改造，国内城市更新发展的进程中，资金一直是推进各类更新改造业务的难题。 为了解决这一问题，中央及地方积极引入社会资本，由政府、企业、社区三方共同参与、通力合作。 在此背景下，江苏、北京、重庆、上海等地积极拓展城市更新资金来源渠道。 4月22日，北京市住建委发布《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》，逐步形成居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、补建设施收益一点、政府支持一点等“多个一点”资金分担方式，鼓励金融机构参与投资市区政府设立的老旧小区改造等城市更新基金；4月29日，国开行重庆分行向重庆市首个城市更新项目发放贷款17.5亿元，预示着政策性贷款将在“十四五”期间为城市更新继续提供重要的资金来源。
6月2日，上海城市更新基金正式成立。 基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。 上海地产集团与招商蛇口、中交集团、万科、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等合作机构签署战略合作协议，由上海本土国企与大型开发商和险资共同成立城市更新基金。
今年2月，上海政府印发《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》，提出“十四五”期间要“…全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖；实施5000万平方米各类旧住房的更高水平更新改造…” 可以看出，上海城市更新的规模较大，本地的国企、央企，以及一些具有城市更新经验的企业将是上海旧改工作的主要参与者。
不同类别的城市更新项目面临的难点不同，但资金难平衡始终是共性问题。 特别是对整片区域的更新改造，此类项目体量大、周期长，资金平衡困难，除了开发资金外，居民、商户的拆迁补偿与安置等资金是最主要的资金支出，并且需要提前筹措到位。 因此，城市更新项目需要多渠道的资金来源，引导社会资本的参与，缓解资金筹措难的困境。 800亿城市更新基金的成立将有助于缓解旧改的资金压力，保障项目稳定推进，也将对上海旧改工作的顺利开展起到推动的作用。
表：2021年初以来重点城市城市更新相关金融政策
从全国更早以前的情况来看，广东省城市更新进展快、规模大，对资金的需求旺盛，仅靠财政资金难以多点、持续性支撑城市更新改造建设，因此城市更新基金成立的时间也相对较早。 2017年7月，广州就成立了总规模达2000亿元的“广州城市更新基金”；同年12月，深圳福田与深圳建行成立了“福田区城市更新基金”总规模100亿元，是政府与银行“政银合作”模式的创新；2018年6月，东莞也设立城市更新基金，首期基金规模为1.5亿元，由镇政府出资3000万元，金融机构出资1.2亿元。 近年来，多地相继设立城市更新基金，有助于吸引更多的银行资本、保险资本以及其他社会资本共同参与城市更新建设，为推进项目的更新工作提供资金保障。
重点城市政策解读
▍北京：持续推进首都城市有机更新
6月10日，北京市人民政府发布了《关于实施城市更新行动的指导意见》，从总体要求、强化规划引领、主要更新方式、组织实施、配套政策、保障措施六大方面，对北京市接下来城市更新行动的实施方式做出了明确指示，引起了社会的广泛关注。
表：《关于实施城市更新行动的指导意见》核心内容
此次新政的出台对前期有利于统筹推进北京全市层面的城市更新工作，未来北京城市的有机更新将全面加速。
第一，“有机更新”是北京市未来城市更新总基调。 《意见》在实施城市更新行动的基本原则部分，明确提出“城市更新主要是指对城市建成区(规划基本实现地区)城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，是小规模、渐进式、可持续的更新”，这正是有机更新的精髓。 作为首都，北京城市历史悠久、文化厚重，更加需要通过有机更新推动城市的高质量发展。
第二，突出老旧小区改造，兼顾多种更新模式。 《意见》中提出了北京市未来的六种主要更新方式，包括：01.老旧小区改造、02.危旧楼房改建、03.老旧厂房改造、04.老旧楼宇更新、05.首都功能核心区平房(院落)更新、06.其他类型（公共空间、产业园、棚改等）。 新政将“老旧小区改造”列为北京市城市更新的首要方式。 从北京近年来出台的城市更新相关政策来看，老旧小区改造相关政策的提及不断增多，尤其进入2021年以来，老旧小区改造相关政策不断细化完善。
第三，保障租赁住房房源。 城市更新成北京市租赁房房源获取的重要途径之一。 《意见》提出的六种主要更新方式中，有两种提到可发展租赁住房，包括：危旧楼房改建-“居民异地安置或货币安置后腾退的房屋，可作为租赁房等保障房使用。 ”；首都功能核心区平房(院落)更新-“鼓励腾退空间用于传统文化展示、体验及特色服务，建设众创空间或发展租赁住房。 ”
第四，城市各功能区实行差异化的更新原则。 “首都功能核心区以保护更新为主，中心城区以减量提质更新为主，城市副中心和平原地区的新城结合城市更新承接中心城区功能疏解，生态涵养区结合城市更新适度承接与绿色生态发展相适应的城市功能。 ”因此，企业在北京开展城市更新业务需要结合各功能区的特点精准推进。
第五，创新性政策多。 特别是“责任规划师、建筑师全程参与”在全国层面也具有创新之处；提出地下空间复合利用也具有前瞻性（但后期地下空间产权问题不好确定，仍然需要相关政策的支持）；配套政策从规划、土地、资金三方面为更新保驾护航，将部分现有成功的实践形成政策，进一步扩大了适用范围。
整体来看，此次《意见》的出台充分体现北京的城市更新更加强调渐进式、保护式，在用地政策上，并不强调一二级联动的旧改模式，而是强调功能的优化，更加注重政府对关键环节的主导性作用。 随着北京城市更新指导意见、实施细则的落地，将推动社会资本积极入场，形成城市更新的“北京模式”。
▍重庆：城市更新市场运作开启新时代
6月18日，重庆发布《重庆市城市更新管理办法》（以下简称《办法》）。 《办法》主要围绕工作机制、规划计划、项目实施、资金筹措、政策支持等方面，全面支持重庆开展城市更新。
表：《重庆市城市更新管理办法》核心内容
整体来看，重庆本次发布的《管理办法》在此前《工作方案》的基础上进一步提高了政策层级，有助于进一步推动城市更新工作在全市的全面实施，其做法和力度与广东省较为相似，将极大提升社会资本入场积极性，可以说是重庆城市更新发展的重要分水岭。
第一，政策层级高。 以政府行政规章级别的政策确保后期相关事项有效落地，包括管理机构的组建，相关规划计划的制定等。
第二，市场化导向。 本次重庆城市更新新政在涉及土地出让的政策规定（协议出让或带条件入市）、一定条件下的建筑面积支持、跨项目统筹、按规定享受相关财税扶持政策、优秀项目评价等方面均力度较大。 供地政策解决了企业参与更新的盈利困境，特别是“协议出让或带条件入市”的政策规定有利于企业实现一二级联动，进而实现城市综合开发运营（一二三级联动），价值链条的拉长将极大提高社会资本参与城市更新的积极性以及更新的可持续性。
第三，管理前瞻性。 本次重庆城市更新新政充分吸取了城市更新优秀地区的典型做法，同时也充分结合重庆自有特征，在管理模式和实施路径上有较多的创新点，在政府治理上体现出了极大的前瞻性。 城市更新的复杂性决定了对有效的政府治理更加依赖，建立健全城市更新数据库、设立城市更新专家委员会、编制市级城市更新专项规划、拟定辖区城市更新年度计划、以城市体检推动城市更新、政府引导、项目入库管理、在市级层面成立统筹领导小组、部分审批事项下放至各区等方面均有利于构建完善的城市更新治理体系，提升城市更新推进效率。
对市场主体来说，更了解当地文化的深耕型房企具有天然的优势，此次政策开启了重庆城市更新市场化运作的新阶段，企业需要充分把握此次政策带来的巨大投资机遇，通过一二级联动，城市综合开发运营等形式参与城市更新，实现企业与城市的共成长。
总结与展望
整体来看，2021年初以来，在中央城市更新战略方向之下，我国各地进入城市更新的快速发展期，但由于不同城市的发展程度不同，规划定位不同，各地对于城市更新的顶层设计和实施细则都有较大区别。 具体到土地政策、审批流程、主管机构、实施方式也都存在明显差异。 各地政策的推进情况将直接影响到城市更新的发展速度与规模。
未来，城市更新政策将呈现出三大趋势。 第一，出台城市更新政策的城市仍将不断增多，特别是一二线城市，政策的出台将首先集中在京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群；第二，模式分化，但整体更加强调市场化运作，南方城市城市更新普遍市场化程度更高；第三，规划、土地、资金等支持性政策更加落地，部分城市力度较大，为房企参与城市综合开发运营提供了新的契机。
政策风口之下，对市场主体的发展影响深远！虽然不同的城市城市更新实施模式差异较大，企业能够参与的程度也不一样。 但无论哪种模式，都将释放巨大的投资空间。 目前，在二级开发领域具备强大优势的房地产开发企业已经成为参与城市更新的重要力量，多数品牌房企结合自身的资源及能力优势已不同程度进入城市更新领域。 而从过去的实践来看，广东省的三旧改造让深度参与其中的房地产企业实现了自身价值增长与城市复兴的共赢。 在这一轮的政策风口之下，具备集团产业资源、资金优势、商业运营能力、物业服务能力的企业，更应该积极开展不同类别的城市更新业务，实现既有业务与城市更新业务的紧密互动。
浦东开发开放，也谱写了上海改革开放和经济发展的新篇章。 作为创造昨日辉煌的老工业基地，浦东开发开放还有一个十分重要的意义：以浦东开发为契机，通过东西联动，加快上海产业结构调整和生产力布局的整体性调整，全面促进上海产业结构合理化和高级化，再创上海经济发展的新辉煌。 一、浦东开发开放及自身产业演变轨迹经过十年的开发和开放，浦东新区在各方面都发生了显著的变化。 从综合经济实力方面看：1999年，浦东新区完成国内生产总值800.5亿元，比1990年的60亿元增长13.3倍，十年平均增长21.3%。 浦东新区占全市GDP总比重也上升到19.8%。 由于经济的快速发展，浦东的经济和产业形态也发生了显著变化：——经济形态从以公有制经济（国有经济和集体经济）为主体的单元经济，转变为以现代企业制度为框架、以多元投资为基础、国有及国有控股经济发挥积极作用、各种经济成分共同繁荣发展的多元经济。 ——经济结构从以市郊农业和配套加工制造业为主导的传统经济，转变为以金融贸易服务业、高新技术产业和支柱工业为支撑的现代经济。 ——产业结构从主要靠二产拉动的单一结构，转变为二产、三产共同拉动的多元结构。 ——浦东功能辐射从上海市内东西联动，转变为与长江流域、与国内其他地区、与国际市场互动，浦东开发已进入基础开发和功能开发并举、经济增长和社会发展同进的新阶段，一个外向型、多功能、现代化的新城区雏形已经在黄浦江东岸初步建成。 二、浦东开发对上海产业结构调整的积极作用浦东开发开放，为上海产业结构调整提供了难得的历史机遇和广阔的空间。 与“孤岛式”发展模式不同，浦东的开发和开放一直与整个上海的产业结构调整紧密相连。 在“依托浦西、以东带西、东西联动”方针的指导下，浦东依托上海产业基础推进自身产业升级，上海也以浦东为“龙头”推动产业的调整，取得了互相促进，加速发展的效应。 可以说，浦东开发开放十年间的过程，就是上海产业结构从适应性调整到战略性调整的过程，就是上海产业结构从适应性高速到战略性调整的过程。 浦东开发开放，对上海的产业结构调整起到如下作用：1、大力利用外资，培育产业新增长点浦东开发开放十年间，正值全球性产业结构调整的时期。 十年来，通过坚持全方位、多层次、宽领域的对外开放，浦东吸引外资的水平不断提高。 至1999年末，已有来自世界67个国家和地区外商在浦东投资企业5942家，总投资294.43亿美元，合同外资115.68亿美元。 其中，世界500强企业中已有98家公司在浦东投资1818个项目，总投资达86亿美元；投资1000万美元以上的大项目479个，总投资256亿美元。 浦东新区已占全市利用外资总额的28.8%，项目总数的30%。 通过与外商资本的嫁接，浦东新区已经成为上海信息产业、现代生物医药工业、家电制造业和汽车及零部件制造业的重要基地，也构筑上海一批直接面对国际市场、具有参与国际竞争能力的产业和企业。 通过这些产业和企业的建立，使上海企业和产品参与全球分工体系，也提升了上海出口商品的结构。 上海市外贸出口总额从1990年的53.17亿美元迅速提高到1999年的187.85亿美元，增长达3.5倍。 从出口企业构成上看，“三资”企业出口已占出口总额的66%；从出口产品结构上看，去年上海机电产品已占出口总额的43.75%；“双高”产品的含量也已近40%，这表明上海产业特别是工业的国际竞争力正迅速增强。 2、带动结构调整，促进产业合理化作为老的工业基地，浦东开发开放之初的上海产业结构不尽合理，主要表现在三次产业中，第三产业的比重较低；第二产业中传统工业的比重较大，高加工度化和高技术化趋势不明显。 因此，在上海发展成为国际经济、金融、贸易中心的总目标下，浦东的发展战略定位为“金融、贸易、高新技术先行”，两者的方向保持一致。 十年来，上海市在浦东开发开放中，坚持优化市场配置的原则，大力发展第三产业，推动第二产业升级换代，并为整个上海产业结构合理化发挥了先导作用。 浦东以孙桥现代农业开发区为代表的设施农业、观光农业和创汇农业快速增长；金桥现代工业园区高新技术和支柱工业形成规模，张江高科技园区创新经济初具特色，外高桥保税区加工贸易功能开始凸现。 陆家嘴金融贸易区功能建设，人流、物流、资金流、技术流、信息流的集聚辐射效应开始发挥，金融保险业已经成为浦东新区第三产业的支柱。 由于1999年浦东第在产业迅速发展，去年占浦东GDP的比例已达44.1%，以此推动上海第三产业在GDP中的比重年均递增1.7个百分点，开始形成三产与二产共同推动经济增长的格局。 从上海二产发展的情况看，处于调整期的上海工业，十年“关、停、并、转”的破产1028家，下岗分流150万人次，传统工业如纺织、轻工、有色工业等生产下降，而同期上海工业十年却平均每年增长14.5%。 这一下一上反映了浦东的二产发展是一个极为重要的新增长点，一个极为重要的孵化器，一个极为重要的蓄水池。 3、适庆科技发展趋势，促进产业高技术化作为对外开放开发区，浦东机关报区在吸纳外资进入的同时，关键是引进先进的科学技术，促进上海产业向高技术化发展。 十年来，特别是“九五”以来，上海借助浦东新区兴建“一江三桥”（即张江、金桥、外高桥、孙桥）高新技术产业带，并进入快速发展时期。 张江高科技园区着力推进高科技产业化和技术创新体系建设，已初步形成科技创新区、国家生物医药科技产业基地、国家微电子信息产业基地和上海软件园联动发展的新格局。 到1999年末，张江园区已引进中外项目67个，总投资超过10亿美元。 金桥出口加工区以汽车零部件、电子信息、现代家电和生物医药为主体的四大高新技术支柱产业互为依托，牵引和辐射的集群效应明显。 高新技术产业带还辟通了国际国内市场的“双通道”，形成了上海贝尔、上海日立两个国家级技术中心和40多个层次较高的企业研发中心。 通过浦东的辐射效应，上海工业系统已累计建立70个重点企业技术中心，其中国家级23个，市级47个。 通过消化吸收国际先进技术，创造国内技术领先产品，并推动了传统产业升级，上海的产业水平特别是工业的科技含量不断提高。 1999年，汽车、通讯设备等六大支柱产业和高新技术产业的产值已占上海工业总产值的近60%，上海正不断构筑新的产业高地。 4、提供发展新空间，促进上海工业布局趋向合理从传统上海工业的空间布局看，工业企业主要分散于市区，这既不利于城市功能的整体开发，也不利于工业企业及产品的配套和规模化。 按照把上海建成国际大都市的要求，根据“市区体现上海的繁荣和繁华，郊区体现上海工业的实力和水平”的指导思想，上海作出了“退二进三”的调整决策，即以市中心内环线为界，内环线以内发展都市型工业为主，内环线之间发展都市型工业、高科技产业及配套工业，外环线以外发展钢铁、石化、汽车等产业为主。 至1998年，内环线内106平方公里的中心城区相继有500多家工厂（车间）迁出，腾出了350万平方米的场地用于发展第三产业和城市基础设施。 在这新一轮的大调整中，一方面，通过浦东开发有关政策的波及效应，推动上海市区金融、贸易、信息等服务业及房地产业的发展，实现市区经济的服务化；另一方面，清东新区作为上海1+3+9工业区系列组合的“龙头”，通过一批新的工业区如金桥出口加工区、张江高科技园区、高桥工业区等工业区的建设，使浦东崛起了精细化工、生物医药、电子及通讯设备产业，体现了上海产业和工业布局的新态势。 5、发挥调整新优势，推动企业改革和制度创新浦东开发开放的十年中，上海正处于产业结构调整的关键时期，为适时调整上海的产业结构、产品结构和企业组织结构，上海充分发挥浦东开发开放的综合功能，为企业制度创新提供舞台。 通过以证券、期化、产权、人才、房地产等要素市场为第一层面，石油、汽车、钢铁等生产资料市场体系的建立，为上海国有企业改革和混合型经济的发展提供了广阔的空间。 一批国有老企业和集体企业在浦东投资与外商投资经济嫁接，提升了产业能级，成为上海工业新高地建设的重要力量；一批国有企业在资本市场通过募集发展资金，改善资本结构，实现了多坏分子化投资为核心的产权制度改造；一批国有企业在要素市场上进行了多方面整合，规范了市场进退行为，逐步强化了优胜劣汰的市场机制；一批国有企业在产业升级中开始了有进有退的战略调整，构建了支柱工业的生产集群，各产业间技术进步的相互溢出效应，推动了工业整体进步。 同时，一大批混合经济和非公经济迅速发展也为国有企业的改革调整提供了包括资本嫁接、产业结构调整、劳动力就业等方面的良好社会条件。 据统计，十年来，上海工业企业破产兼并和资产重组活动有近30%是依托浦东实现的。 三、进一步发挥浦东开发开放对上海产业结构调整作用的思考在上海产业结构调整过程中，浦东开发开放发挥了先导、示范和带动作用，促进了上海产业结构合理化和高级化。 经过十年的建设，浦东开发开放当前进入一个新的时期，浦东开发开放将面临新阶段的新情况，面临我国加入WTO后带来的一系列影响。 从产业发展的角度讲，浦东新区如何进一步加强与上海产业结构的协调发展，基本形成以金融、贸易、高新技术产业为主导的产业发展体系，如何推动上海产业结构升级，都需要作进一步的探讨和探索。 在此，特强调以下几个方面，仅供大家参考：第一，增强东西产业互动，在上海产业大格局中明确定位。 浦东参与的产业体系可以分为三个环，即以浦东自身产业空间为第一环，浦东融入浦西形成上海产业空间为第二环，上海产业进入全国和全球产业体系为第三环。 在这三环中，关键是做好作为中观层面的第二环开发。 总体上，浦东自身产业要进行相应调整并得到发展，但同时要与上海整体的产业政策保持一致相互协调。 因此，在上海整体产业升级中应引导浦东产业定位，发挥其综合试验区的功能，大力发展金融、信息、通讯、电子及服务贸易等产业，增强第三产业和高新技术产业在上海经济总量中的比例。 由于浦东开发是在人口相对稠密、经济相对发达的地区开展的，对浦东自身产业中尚有的科技含量不高、产品竞争力较差的传统工业企业，要加大调整和技术改造，迅速提高产业和产品等级，解决浦东浦西仍存在的产业趋同化问题。 同时，应加强对浦东产业联动、产业政策方面的规划，提供利用外资、产业服务等方面的良好环境，改变在某种程度上存在的浦东与上海产业结构趋同化的现象，发挥浦东新区在产业调整中的带动作用。 第二，面临加入WTO新形势，积有汇入国际产业大格局。 作为我国市场准入程度最高和对外开放上，并率先汇入国际经济一体化的流。 结合我国加入WTO的新形势，浦东继续发挥综合试验区的作用，继续改善投资环境和扩大对外开放领域，为吸引外资创造更为良好的条件。 应继续做好直接利用外资工作，重点吸引跨国公司投资，鼓励外商资本进入高技术产业和第三产业，大力引进具有较高科技含量的重点行业和项目。 同时，对间接利用外资这一国际主要融资形式及时研究，积极吸引国际投资进入金融、贸易、保险等领域，吸纳外资参与浦东和上海企业进行资产重组，加大上海产业结构调整的空间。 在加入WTO“国际市场国内化，国内市场国际化”的情况下，浦东开发开放不仅要大胆“引进来”，还要发挥自身优势，积极“走出去”，利用国内外两种资源、两个市场加快发展。 为此，应积极推动借助浦东政策的1000余家外贸公司，进一步开辟国际市场，扩大出口；推动落户浦东的各类企业到国外投资办厂，兴办技术中心，进行产业转移，推动上海企业和产品，利用浦东的信息优势，为上海积极培训“走出去”的各类人才，了解和掌握国际通行的商务、法律和规则。 第三、面向全国加强服务，发挥经济发展的“桥梁”、“枢纽”的作用。 为适应上海沿长江中下游和全国进行产业调整和延伸的需要，必须突出浦东为工江三角洲服务、为全国服务的功能，完善“延伸周边、辐射江浙、服务全国”的城市形态布局，形成浦东服务全国的“窗口”、“桥梁”和“纽带”作用。 当前，国家提出了进行西部大开发的战略，这对上海既是挑战，也是千载难适的机遇。 为发挥浦东和上海在全世国经济的辐射作用，积极参与西部大开发战略，应进一步健全以“航空港、深水港、信息港”为重点的基础设施网络，积极拓展上海和浦东交通、通讯、信息等方面的枢纽口岸功能；要充分发挥浦东证券、金融、产权交易等要素市场的作用，特别是通过兴办钻石交易和黄金交易等新兴的要素市场，形成上海和浦东在资金、项目、要素配置等方面的服务功能；应努力完善浦东在人才引进培训和科技开发等方面的优势，使浦东和上海成为全国面向市场经济的人才基地和科技产业化基地。 应积极挖掘浦东在承办展览、会议、咨询、旅游等方面的功能，使浦东和上海成为国内外商品、文化、信息的交汇点和“窗口”，同时，应进一步创造条件，完善服务环境，做好吸引国内企业和大集团总部落户浦东的工作，使浦东成为全国的浦东，使上海企业成为全国的企业。 第四，面向未来产业竞争趋势，使浦东成为技术创新和高科技产业化的热土。 从产业、特别是工业发展的角度看，一个国家和地区在完成重工业化、高加工度化后，工业结构应向高技术化演变，高科技的不断产业化是重点追求的目标。 结合上海经济的发展阶段，下一步应充分利用浦东的特有优势，率先使浦东从以技术引进为主向以技术创新为主的转变，使浦东成为上海工业和科技创新的“龙头”。 在产业升级和结构优化方面，要以高科技产业的发展为先导，推进高新技术向传统产业的全面渗透，努力培育优势产业群，构筑由战略产业、支柱产业、都市型产业和知识型产业组成的现代产业体系，使浦东在产业升级方面发挥示范、辐射和带动作用。 同时，应形成“内、外、民、小”等四种科技创机关报大军汇集的局面，全面营造“科技浦东”概念。 积极吸引国内企业和科研院所落户浦东，鼓励国内企业在浦东兴办研发中心；积极吸引外资在浦东设立地区研发中心，鼓励外资参股企业研发机构；为民营科技企业创造条件，形成合伙、股份等所有制形式的高科技企业群；积极鼓励国有大中型企业科技员和青年科技人员到浦东创业，形成一批科技型、哑铃型、头脑型的科技企业。 为提供对以上科技创新力量的支撑，浦东和上海将集中力量抓好张江高科技园区建设，努力拓展张江高科技园区在研发创新、孵化创业、转化辐射和机制创新方面的功能，使浦东成为上海乃至全国技术创新和科技成果产业化的基地。
五大新城区重构城市形态布局。 在二零二一年上海两会主会场内，五大新城区变成热门，引起委员会们强烈反响。 依照先前发布的上海市十四五整体规划提议，新城区指定、南汇，松江，嘉定，青浦、奉贤、五个新城区，总体目标规定是绿色产业、作用完善、职住均衡、生态宜居、地理位置优越。
上海第十五届大会开幕会上，市长在政府部门工作总结报告中强调上海市将以五个新城区基本建设为力点，提升都市圈室内空间布局。 这也是五个新城区初次载入上海政府工作总结报告。 五大新城区的精准定位是单独的综合型连接点大城市，上海市政协现任主席表明，五大新城区的关键并不是承揽中心城区人口数量消防疏散，提高新城区的聚集和辐射源工作能力，在长三角城市圈中出类拔萃。 目的是要完工智能化的大都市、长三角的增长极，从源头上更改近郊区发展趋势。
上海市政协委员会、民进上海市市委副主委直言，上海郊区的潜力一直没有获得非常好的发挥，长期以来郊区的发展趋势落伍于江浙沪是大家都知道的客观事实。 科创板的许多硬科技公司大多数来源于上海浦东近郊区，由此可见上海市基本建设科创中心发展趋势关键、项目投资关键应当向近郊区迁移、歪斜。 汪胜洋说，2020年上海市明确提出五大新城区基本建设，能够觉得是近郊区战略定位基准点来啦。 将来的新城区将自成一体化，并不是近郊区新城区，也不是城市副中心，应当是一个智能化的大城市。
上海市政协委员会、上海交大万通经济发展经济学院专家教授剖析，上海市当今遭遇着发展趋势室内空间的局限性，在人口数量、土地资源、产业链等层面务必找寻新的提高室内空间。 他觉得，上海市明确提出基本建设五大新城区五型经济发展，便是要进一步提升管束，在五大新城区产生针对人口数量、土地资源和产业发展规划室内空间的提升。 将来的新城区基本建设，要根据更强劲的产业链作用，进一步引进人才，尤其是年轻人，提高发展趋势魅力与劲头。 上海市政协委员会提议，五大新城区基本建设应首先完成企业战略转型，要以聪慧化大城市信息化管理促进上海市五大新城区首先完成企业战略转型，让郊区公共基础设施建设配套设施及其大城市综合性管理能力变成数据转型发展示范性堡垒。
