本文探讨了上海市不同类型商铺的租金情况，着重分析了学校附近和居民区的商铺，对比了它们的生存状况。
从研究结果看，学校附近的商铺租金普遍较高，尤其是学校内部的小卖部，由于具备垄断性质，租金更是高达数十万元，与学校外的商铺形成鲜明对比。居民区的商业街面临着客流和位置等问题，导致小区入口旁的商店租金明显高于旁边的步行街商铺，而且即便在步行街上，只有少数商铺能够生存下来。
文章评述了水果店1和水果店2的生存状况，水果店2因位于小区入口拐角位置而倒闭，而水果店1则依然坚挺。这说明商铺的位置对其生存至关重要，而客流和竞争也是决定性因素。
其实硬要说“一铺养三代”变成“一铺坑三代”也不完全对。 我家17年年底就入手了一个商铺，一百来万，还是二手的，开发商包租，一年租金七万左右，算下来比存银行要划算很多。 而且地段比较好，周边有高架，地铁1000米以内，在未来两年内，还有一个地铁站，距离500米以内，周边还有一个大型超市大润发，甚至周边房产也很多，不缺人流，我个人感觉还算可以。 我个人觉得选商铺要考虑一下几点： 1、交通通达度 交通是决定人流的很大一部分因素，如果你考虑入手商铺，你首先就要看周边是否有地铁、有轨电车以及公交多不多。 2、人口密集度 所谓人口密集度就是周边居民小区、工厂人口多不多，以及是否有大型超市等带动人流。 3、是否处于黄金地段 说到黄金地段，处于地铁口、医院公交车站台边的店铺一边人口流量就会比较多，风险比较少。 还要说明一点的是，商铺分为两种类型，一种是沿街居民楼转换而成的商铺，这种商铺不仅可以开店还可以作为住房居住，第二种是百货商场里的商铺，只能作为店铺形式存在。 如果要买商铺还是选择第一种比较好。 “一铺养三代”是老一辈人留给我们的经验，但是到了今天，由于经济环境变化，以及我们自己偷换概念，它变成了“一铺坑三代”了。 1，铺子就工作，尤其是家传的老店铺。 2，铺子是商业地产。 今天的人主要看中的就是第二条，好像买了一个商铺，就能收房租养三代人了。 今天由于房租不够高，投资商铺的收益不足以还贷款。 同时，由于房租太高，店家做啥都不赚钱，有的三年后退租，有的半年内关门。 其实，如果商铺买下来自己开店，即使房价下滑，成本上升，恐怕一家人也不会饿肚子。 今天的小女孩都不逛街了，大家都网购，中午叫外卖。 于是商业地产的价值下滑，房价下跌。 原先单纯投资商业地产的人，不仅没有收到超额收益，反而资产损失点点，这就是“一铺坑三代”的由来。 商业地产需要跟着商业环境变化，很多商业面积都从卖商品，变成了新产品体验店，另外还有很多健身俱乐部， 养生 文化馆等新商业店家出现。 但是这样的商业，未必需要沿街底层房产。 投资收益有个大致范围，其中有三个参数： 1，一般行业收益率 2，风险溢价 3，市场供需折价一般投资收益是多少？ 大概在3%~30%变化，平均在10%左右。 不过这个不同行业不好界定，笔者认为可以用 社会 上无风险收益比对。 无风险收益就是国债收益率，和余额宝的收益率，今天大概是3.6%左右，我们记为A。 民间一般投资的收益多在2A~4A变化。 风险溢价。 也就是高风险应该高收益。 单纯的房产投资没有多少风险，所以它的收益到不了2A。 以前商铺的租金收益大概是6%多一点，与银行借贷利率接近。 大概相当于1.5A。 今天如果还是用1.5A计算，那么店铺的年租金应该是房产价值的5.4%。 市场供需 由于网店冲击，商家对店铺的依赖下降了，再加上经济环境不好，多数店家也没有要扩张的欲望，反而有缩减的需要。 但是店铺的存世量还很多。 尤其是前几年时间，大量新建了很多店铺，而且还是高价出售的。 供需矛盾，造成现在店铺的租金要打折，有的地方租金只有房价的3%。 从交易上看，如果市场租金下降，那么商业地产二手房出售时，新接手的房主还要维持1.5A的出租价值，则要降低购入价格。 如果新房主用6折购买，则他将来的租金收益又回到5%以上。 这就是租金涨跌对房价涨跌的影响。 目前的情况其实是好的商铺投资门槛越来越高了，再也不是闭着眼睛随便买的时代了。 也许好的商铺不能够像以前一样“一铺养三代”，但是“一铺养一代”还是绰绰有余的，但是差的商铺目前有许多，沦为“一铺坑三代”也是合情合理的！ 所以投资商铺要擦亮眼睛，看准地段，看好回报率，看好未来的投资前景进行布局！ 以我自己投资的两套铺子来看，我认为一线城市，二线城市的中心，以及满足7%以上回报率的铺子才是合格的好铺子！道理很简单，商铺本来就是一个看回报率的投资，而不是看产值的升值率，因为商铺的买卖手续费昂贵注定了升值的收益偏低，所以看租金回报率才是投资的价值所在！ 而目前市面上的理财一般能够达到6.4%左右，而通货膨胀为7.5%左右，所以商铺的投资回报率必须保持在7%以上，接近或者超越通货膨胀才是勉强及格的！！ 1.必须能够重餐饮，因为现在电商冲击很大，但是餐饮和体验类消费还是离不开实体，所以能够重餐饮的铺子将直接决定了你出租率和租金回报率的因素！2.一楼沿街的底商，从出租率和租金回报率来看，地段好的铺子都会比相对较差的铺子更受到欢迎！买商铺不比买房，有时候差十几米，甚至差一个楼层的价格都是天壤地别的！ 3.不要买包租形式的商铺，里面的猫腻太多！ 4.买离自己家近的商铺，这样一来管理起来更方便，有问题也能第一时间到达！ 5.尽量不要买商场类商铺，如果一定要买记得买大品牌，有实力的！要不然很容易成为“鬼城”！ 我认为没有，就拿我所在的上海来看吧，在街上的门面商铺几乎都是满租的状态，如果有一部分的商铺还是处于空租的，那么一段时间后出租掉的概率也是非常大的！再加上像日本这样的发达国家也是实体干掉电商的，所以电商的冲击虽然强劲，但是不可能取代实体的地位。 十年前电商打击了实体，谁又保证10年后实体不会卷土重来呢？ 所以我认为如果你有一定的资金储备，有一套比较合适的，好的商铺放在面前，是可以进行投资的！因为投资的本意就是：这样哦东喜现在大部分人看不起，觉得不值钱，但未来大家都会觉得它很值钱，在此之前你就得先学会布局！上世纪八九十年代，由于物资匮乏、商品缺乏的原因，不管是工厂产品还是日常所需，对于商品的需求量呈现“爆发”骤增的状态。 在当时，沿街店面成为了“抢手货”，更有“抢到即是赚到”“一铺富三代”之称。 当然，这也得益于特殊的时代，日常生活需求量骤增的背景。 特别是生意人，没有一间店面，很难妥善经营自己的生意往来。 而到了二十世纪，互联网时代的到来，这一切却发生了改变。 互联网深入每家每户，而电商也逐渐被人们所接受与认知，“足不出户买遍全国”成为了焦点。 当然，这种新鲜的模式也在冲击着店面的生意以及店面的价值。 原来购买商品，不管是批发还是零售，购买者要自己亲自去店面购买，要么就给请人帮忙购买。 所以，在那个年代，人口聚集地点、客流量最大的低点，商铺的价值也就越大，甚至一年就能够赚回一间商铺。 所以，在巨大的生意利润面前才有了“一铺养三代”的说法。 虽然电商深入人们的生活，店铺生意开始从“顶峰”回落，生意逐渐被电商所分摊。 而这种网购的方式，也逐渐被人们所喜欢，甚至弄出来一个“双十一”购物节。 单身节变成了剁手节。 在电商“足不出户买遍全国”甚至现在发展为“买遍全球”的背景下，店铺的实际价值、作用性越来越低。 原来的“一铺养三代”，也逐渐的被投资商铺的投资者改为了“一铺坑三代”。 那么，商铺投资，彻底凉了吗？ 个人的观点，商铺仍旧有机会，但要以投资为目的，就需要谨慎为之。 一、商铺的价值性虽然降低，但依旧有着价值。 商铺的价值在电商时代到来以后，确实被消减了很多，特别是很多客户已经习惯了网购，减少了商铺的成交量，缩减了商铺的生意。 但是，为什么商铺生意在经历了20年的电商时代的到来，依旧有着诸多的店面存活下来呢？是因为，一些商铺的特性价值，是电商所不能代替的。 当然，在这种背景下，先是雷军提出了“新零售”的概念，后来当马云再讲“新零售”的时候，得到了普遍认可。 就是将线上数据的优势融合线下体验的优势，融合线上线下，提出“新零售”改变。 所以，商铺的价值性虽然在电商时代的到来被消减、降低，但是，依旧存在着价值。 而这种价值，是电商无法达到的。 比如，电商的优势具有快速、足不出户、呈现、信息、简单体验、数据等优势，但并不具有体验优势。 而商铺呢？直观、可体验、有交流的优势。 而商铺的优势，具有价值性。 既然有这价值性，要说商铺投资彻底凉了，就不成立了。 重要的是怎么融合线上数据、信息，然后结合线下商铺的体验，更好的呈现品牌与服务。 所在的城市为一座三线城市，通过了解，现在市场中的商铺100平方米的总价格约为200万至500万，地区不同价格也就不同。 但是，100平方米的商铺租金回报率约为2%-5%。 而市场理财产品中低风险等级的年收益率是多少呢？3.5%-5.5%水平。 也就是说，现在投资商铺的年回报率其实与市面上中低风险等级理财产品的收益率差不多。 那么，未来房产价格是涨是跌呢？从我国房产价格规律的角度看，未来三五年，房产价格很难有大幅上涨的情况发生。 房产价格规律个人总结为“快速上涨，长久高位横盘”。 怎么讲呢？2009年、2010年房产价格大幅上涨，随后限购限贷来袭，在一定程度上遏制房产成交，缩减成交量、减少需求。 当然，这种办法也是奏效。 2011年至2015年间，房地产市场价格并未出现很大的波动，呈现着“高位横盘”。 2016年、2017年间，房产价格再次出现大幅上涨，开始于二线城市，最后席卷全国。 当然，限购限贷来袭，再一次降低成交量，减少需求。 并且一方面增加房产供给，另一方面增加公租房、共享产权房。 在多重影响下，2018年房地产市场价格走稳，呈现着“高位横盘”。 要是从房地产价格走势特征规律的角度讲，未来三五年房产价格很难有着继续大幅上涨的概率。 更大概率则是“高位横盘”。 不仅仅现在的年化收益率较低，未来几年还没有涨价的概率与空间。 所以，要是以投资为目的购置商铺，就需要谨慎了。 如果是自己需求、使用呢？如果是这种情况，商铺投资依旧是很好的选择，毕竟是自己使用，能够实现最大化利用。 首先，我们先分析下一般的商铺出租给谁了？ 商铺出租给的企业一般有几种，服装店、餐饮店、便利店等等，这几种门店也是电商冲击最为严重行业。 比如：我们最早在天猫、淘宝购买的就是衣服，后来包括外卖等等，基本上跟互联网关联很紧密的这些企业活的都比较累。 商铺出租最多的企业就是这样的企业，然而随着这些企业的经营困难，收入减少自然面对高昂的租金将无以为继，所以这也是很多商铺不好租（租金低）的原因。 很多人把电商和互联网的冲击作为生意不好做的理由，很长时间以来我也在在困惑，真的是这样吗？ 个人觉得其实电商和互联网只是把我国一些传统企业的一些弱点给无限扩大了而已 ，试想下如果没有电商和互联网你会知道一件衣服可以比实体店低一半吗？你会知道原来可以七天无理由退款吗？知道可以先评价在付款吗？不可能！！！ 只能说互联网和电商把我国很多企业（主要是一些小零售企业）过去的一些经营弱点给放大了而已。 但是不得不说很多小企业在这个新的环境下无法适应，自然很多就出现倒闭或者经营不下去的情况。 目前来看 很多城市的商铺用来投资，想要用租金来弥补房贷的情况是很难实现的。 简单计算一下，以普通的二线城市为例，目前二线城市的商铺房价为3万左右，那么100平米的商铺需要300万，除去首付50%就得150万，则需要贷款150万，那么按照基准利率（商铺贷款十年）需要月还房贷.61元左右。 而 二线城市的商铺租金基本是150元/平米左右（也有更高的），计算下基本可以满足房贷，但是前提是得租出去。 第一、大部分城市商铺空置率挺高的，有数据显示大部分二线城市商铺写字楼的空置率达到了30%以上。 也就意味着说除去成熟的商圈外将后至少30%的商铺出租不出去，一般来说一个成熟的商圈想要成型得有3年左右。 第二、就像住房投资一样，商铺投资也需谨慎。 看过我文章的朋友都知道，我的观点一直都是刚需和自己有需求的可以购买，至于投资就不建议了。 一铺养三代放在今天，只不过是房地产开发商的广告宣传语，也是房地产商给大家挖的一个坑，跳进去，你就被坑了。 据统计，我国的房地产总值已经达到65万亿美元，折合人民币450万亿，比美国，日本，欧洲房地产的总值还要多，真是让人不敢想象。 如此巨额的财富是怎么来的呢？完全是炒出来的，毫无含金量可言。 房地产已成为人们为数不多的投资标的，一堆堆砖头瓦块，竟然奇妙地成为了金融工具，且一发而不可收拾。 房价之高，泡沫之大已远远超过了人们的承受蒙了，居者有其屋已成为许多人的梦想。 尤其是商业地产，由于其更适合投资，更具有炒做性，房价更是没有最高，只有更高。 于此同时也刺激房地产开发商不断加大投资，导致商业地产严重过剩。 许多倾其所有买商业地产的人被套了进去。 一铺养三代变成了一铺坑三代。 主要原因如下： 1.商业地产严重过剩，导致房租越来越低，投资和收益极不相配。 2商业互联网代替传统商业，使得传统商业经营困难，商铺很难租的出去。 3.经济处于下行周期，各行各业都不景气，人们的收入普遍降低，导致消费受限，商铺就更难租出去了。 这样的情况什么时候结束不得而知，65万亿美元的地产也许需要两代三代，甚至四代五代来消化，一铺可能坑的不仅仅是三代！一、线上代替线下，商业价值严重缩水我认为商铺并不是完全没有投资价值，只是投资风险很高。 如果是黄金地段，人流量大且商业氛围非常浓厚的好地段的商铺，我建议大家长期持有，因为每月的租金是杠杠的，一个好的商铺等于一个退休老师的退休金了，而且长期给你提供租金，好地段不愁租啊。 而且商铺虽然说只有50年使用年限但其实和房产是一样了，核心地段50年后就不存在了？比如上海南京路！南京的东街口等等。 但其实好地段的商铺有价值的区域早被有识之士买光了，那都是多少年前的事了，因为这都是中心区域好区域的商铺早就建好了。 但为什么商铺风险大呢，就是看地段现在好地段的商圈早被瓜分完了但商业地产的开发是持续的，且不断往城市周边扩建，而这些地段的商铺的价值是打问号的，如果你买了个很难租的商铺在人流量不大的新的商圈，这基本就是吃螃蟹的人，一旦这块商圈租不出去，你除了每月要缴纳物业费外什么收入都没有，资金全部套死在这里，而且这样的地段的商铺很难升值。 基本就成了接盘侠了。 而且现在受网购影响新的商圈更难发展起来了要慎重。 好地段的优质商铺如果有闲钱有好的价格是可以买着收租的，也是不断的资产保值的策略，如果被限购不能买房的话。 “一铺养三代”的红利时代已经过去，但是还不至于“一铺坑三代”。 不过商铺投资却类似买股票，赢面不是很大，不可能包赚不亏了。 其时代背景乃电子商务的蓬勃兴起以及发展壮大，这是谁都无法先知先觉的事情。 电子商务彻底颠覆了传统的商业模式，并殃及到商铺投资。 而开放商建造的大批沿街或者地铁商铺，稀释了商铺的含金量，使之像A股市场的新股一样供大于求。 可惜的是，A股市场的新股，还有一批投机资金在炒作一波行情。 但是，新建好商铺却未必能够马上租的出去；各种开发商承诺的“包租”开始几年可能还好。 如果所在地的商业环境发生负面变化，附近建造了新的城市综合体等等；或者因为城市规划削弱商铺的市口，投资者或面临出租方面的麻烦。 然而，电子商务发展到一定的程度，也会遇到天花板。 现在电商独角兽公司，正在把目光转向线下销售；面对面的传统商业还是有其独到的生命力，这在全球发达国家也是如此。 投资商铺宜将单纯投资，升级为租赁与合伙并行；或者购买单间独户的那一种商铺，以防整个商场都租不出去，集体连累个人。 未来的商铺投资，更加考验投资者的眼光；看其有无事先了解所在地的城市发展规划。 对于投资者的思路以及格局都有更高的要求，而平时多做功课了解市场行情，商铺投资还是可以淘金。 最后提醒投资者，很多事情是无法预测的。 比如拆迁、城市改造引起的商铺贬值等等，犹如买股票踩到一个业绩地雷，运气不好也没有办法，所以投资者对于各种风险务必要有心理准备及承受能力。 (满满的干货看过来~)首先要说的是，商铺和商业地产是不同的概念。 商铺一般指临街铺面或商业市场内的物业，而商业地产还包括写字楼，车位委托经营的物业，如商场物业， 旅游 地产等。 而两者与住房不同，多属投资性质的物业。 由于电商和经济的影响，曾经饱受追棒的商铺，终于凉了下来。 想必当过租户的老板都知道，签合同的时候，起码季交，还要转让费保证金约定每年上涨率，转让的时候要房东同意一一转让费分半，否则你成千上万投资打水漂。 更有恶心的商场，眼红生意好的老板，三五年合同到期，舍不得攒下的人气，要继续经营，续签合同时白白再交转让费，否则退铺反正不愁租不出去。 年年上涨的租金，真的一次投资终生不愁，一铺富三代”并非空穴来风。 江阳老板娘陈收房抵债，88年买大山坪50平米铺子，不足两万元，三年拿回本钱，到2010年已市值300万了，还不算每年近I0万租金。 然而随着房地产市场的降温，相比有刚需支持的往房，商铺投资遇冷。 尤其三四线城，扎堆而起的贸易中心，XX大市场，造成供大于求。 定位有误消费水平低，明明小县城，偏偏要建几万平米的商贸城，号称某省最大，而通常情况下，有钱人都上市里或省城购买。 开发商急功近利，使劲手段才不管以后有没有生意，一个劲地炒作。 买商铺不是买白菜，要考虑的问题很多，但需资金量大，而且是50%首付。 很多中小投资者，由于第一次置业，缺乏相关经验，以为买房比存款保险，殊不知其不同于存款，国债保险类，属风险投资要求高着呢。 在房价高涨的日子里，买到就是赚，而一旦市场疲软降价，在开发商忽悠下的买房者，苦日子开始了。 尤其是贷款较多的，一旦租不出去，或租金缩水，还贷就压力山大了。 (别以包租省心，里面的坑更大) 买铺人面临着卖不脱，(很多连体商铺产权纠纷复杂，临街小铺好些)，租又租不出去，贷款利息高，压得喘不过气来。 多年辛苦积攒换这么个苦逼局面，也算是一铺坑三代了。
1、你直接去万达招商中心，大润发那里，跟他们具体当面谈。
2、价格一般2万一平方米，一般是在第一年的基础之上，第二年开始递增，递增的幅度一般在5%-10%左右，具体都是谈的,没有一个定论。
成都春熙路16平米小店拍出1365万，我认为这个小店确实有这样的高价值，因为春熙路的地段本来就很好，处于成都的繁华位置，商铺带来的经济效益十分客观。
我相信大家对于成都都十分的了解，春熙路更是地位成都的中心位置，这里汇集了大量的人。在春熙路开店只能说是一个巨大的挑战，并不是所有的人都可以承受，毕竟这里的房租比较高昂，但是所带来的利润确实让人垂涎，毕竟人多的地方干什么都不会愁人流。
春熙路本就是逛街、休闲和娱乐为一体的地方，这里的房价都比较高，更何况是商铺就更加的难以想象。成都是四川的省会，春熙路又是成都的标识，外地而来的朋友们都会去春熙路打卡，这样就会导致春熙路的商业价值很高，也就导致商铺的房价很高。我们要知道越是繁华的地方就会显得水涨船高，也就带动了周围的经济，从而也就导致周围的物价受到很大的影响。
在春熙路开店根本不愁没有顾客和人流，天天都是人多的场景，现在的人都喜欢去春熙路打卡，尤其是很多网红更是喜欢出没在那个地段。我们应该明白在春熙路开店的收入比较理想，只要自己足够的努力就会让人满意，所以也就导致商铺的价格很高。
春熙路对于成都而言有着特殊的意义，更是商业发展重要的位置，所以商铺的价格很高也就情理之中。一个地方的经济影响它的发展，春熙路正是得天独厚的位置确定它的商业发展，所以才会导致商铺的价格高昂。
